Klage auf Verwalterzustimmung: Wer trägt die Kosten?

Nach der Teilungserklärung einer im Gerichtssprengel des AG Pinneberg beheimateten Wohnungseigentümergemeinschaft bedurfte die Veräußerung von Wohneigentum der Zustimmung des jeweiligen Verwalters. Auf Antrag hin verweigerte der amtierende Verwalter nacheinander drei Wohnungsverkäufe. Er wurde jeweils auf Erteilung der Zustimmung verklagt und verlor alle drei Prozesse. Im Rahmen der Kostenfestsetzung wurde er in allen Rechtsstreitigkeiten zur Bezahlung von insgesamt rund 13.600 € Prozesskosten verpflichtet. Der Verwalter entnahm zum Ausgleich der Prozesskosten die entsprechenden Beträge dem Gemeinschaftskonto.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte nun den Verwalter auf Rückzahlung dieser Summe. Amts- und Landgericht gaben der Klage statt. Das Landgericht Itzehoe führte in den Urteilsgründen aus, der Verwalter dürfe nur die Kosten eines Rechtsstreits aus dem Verwaltungsvermögen bezahlen, die Ausfluss der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums waren. Die insoweit betroffenen Prozesskosten seien indessen keine Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. In diesen Fällen seien die Kosten des Rechtsstreits von den Prozesspartien zu bezahlen. Dies gelte erst Recht für Streitigkeiten einzelner Eigentümer mit dem Verwalter.

Auf die vom BGH zugelassene Revision hin wurden die beiden vorangehenden Urteile kassiert. Der V. Zivilsenat führte im Urteil vom 18.10.2019 aus, dass mit der Begründung des Berufungsgerichts ein Rückzahlungsanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden könne. Soweit eine Zustimmungspflicht des Verwalters vereinbart sei, werde der WEG-Verwalter als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig, vgl. BGH-Urteil vom 20.7.2012, V ZR 241/11 – ZIV 2012, 60, BGH-Urteil vom 13.5.2011, V ZR 166/10 – ZIV 2011, 48. Der Verwalter müsse daher im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern die Prozesskosten nicht selbst tragen, weil er in deren Interesse tätig geworden sei und ihm ein Ersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsbesorgung (§ 675 Abs. 1, § 670 BGB) zustehe.

Auch die Entnahme der Kosten sei zulässig erfolgt, weil der Verwaltervertrag eine entsprechende Ermächtigung vorsehe. Die Entnahme sei auch nicht pflichtwidrig, weil der Verwalter die Rechtsstreitigkeiten verloren habe. Allein der Prozessausgang besage nichts darüber, ob der Verwalter aus der maßgeblichen ex-ante-Sicht im Zeitpunkt seiner Entscheidung nach sorgfältiger Prüfung der Umstände zu der Auffassung gelangen durfte, dass ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG gegeben sei. Das Risiko einer abweichenden Beurteilung durch das jeweilige Prozessgericht sei nicht dem Verwalter zuzuweisen, weil er nicht im eigenen, sondern im Interesse der Wohnungseigentümer tätig werde.

Der BGH verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Der Verwalter könne aus anderen Gründen zur Rückzahlung der Prozesskosten verpflichtet sein. Das Berufungsgericht habe nun zu prüfen, ob der Verwalter die Zustimmung schuldhaft pflichtwidrig verweigert habe. Hieran seien hohe Anforderungen zu stellen. Die Grenze des dem Verwalter zugewiesenen Beurteilungsspielraums seien erst überschritten, wenn die Entscheidung „offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar“ sei. Diese hohen Anforderungen sind nach Auffassung des V. Zivilsenates erforderlich, um den Verwalter vor dem Haftungskonflikt zwischen pflichtwidriger Versagung und der auch denkbaren pflichtwidrigen Zustimmung zu bewahren (vgl. BGH-Beschluss vom 21.12.1995, BGHZ 131, 347). Der Verwalter sei auch in Zweifelsfällen nicht dazu verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer einzuholen. Wenn er aber eine Weisung einhole, habe er die Wohnungseigentümer über den Sachverhalt und die tatsächlichen und rechtlichen Zweifelsfragen umfassend aufzuklären. Unterlasse er schuldhaft eine solche Aufklärung, drohe wiederum eine Schadensersatzpflicht, weil er den Wohnungseigentümern keine ordnungsgemäße Grundlage für die zu treffende Entscheidung verschaffe (vgl. BGH-Beschluss vom 21.12.1995, a.a.O.). Das Landgericht Itzehoe wird sich nun abermals mit dem Fall zu beschäftigen haben, V ZR 188/18.