KG zu unwirksamen Klauseln im Verwaltervertrag

Das KG Berlin hat sich im Beschluss vom 5.2.08 mit verschiedenen Rechtsfragen zur Verwalterbestellung und zum Verwaltervertrag geäußert. Dabei hat es offengelassen, ob ein Beschluss rechtswidrig ist, der dem Beirat die Rechtsmacht einräumt, den Verwaltervertrag des bestellten Verwalters auszuhandeln, ohne dem Beirat insofern (abgesehen von der Laufzeit) Vorgaben hinsichtlich der inhaltlichen Gestaltung zu machen. Denn jedenfalls mit Bestandskraft des Bevollmächtigungsbeschlusses könne der Verwalterbeirat wirksam einen Vertrag schließen.

Einzelne Klauseln des ausgehandelten Vertrages erklärte das KG dann aber für unwirksam, wobei dies den Vertrag insgesamt bzw. die Bestellung des Verwalters nicht tangieren würde, weil anzunehmen sei, dass der Vertrag auch ohne diese Klauseln geschlossen worden wäre.

So monierte das Gericht die Klausel, wonach die Ladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung wirksam erfolgt sein soll, wenn die Einladung an die dem Verwalter vom Wohnungseigentümer zuletzt benannte Anschrift versandt wird.

Dies sei eine Zugangsfiktion, die nach § 308 Nr. 6 BGB unzulässig und damit unwirksam sei.

Wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot wurde die Klausel im Vertrag gekippt, die dem Verwalter für die Einberufung außerordentlicher Eigentümerversammlungen ein Zusatzentgelt versprach. Insoweit sei eine Einschränkung dahingehend vorzunehmen, dass die Veranlassung hierzu vom Verwalter nicht verschuldet sei.

Schließlich wurde die Klausel für unwirksam erklärt, die dem Verwalter die Befugnis einräumt, im „erforderlichen Umfang“ Hilfskräfte (z.B. Sachverständige, Rechtsanwälte) auf Kosten der Gemeinschaft heran zu ziehen. Die Klausel führe zu einer unangemessenen Benachteiligung der Gemeinschaft, die nicht ersehen könne, in welchem Umfang und zu welchen Kosten diese Fachleute herangezogen würden. (ZMR 2008, 476)