Keine Vorgabe der Ausführungsart bei Schönheitsreparaturen

Der BGH hat sich mit der Ausführungsart von Schönheitsreparaturen wie z.B. der Farbwahl des Mieters im Urteil vom 28.3.07 (VIII ZR 199/06) beschäftigt. Die Instanzrechtsprechung geht davon aus, dass der Mieter in der Farbwahl grundsätzlich frei ist (vgl. etwa LG Braunschweig WM 1967, 183, LG Mannheim WM 1976, 49 LG Marburg ZMR 1980, 180, LG Wiesbaden WM 1986, 311) oder zumindest im Rahmen des sozialverträglichen (Der Mieter hat einen neutralen Farbton zu wählen, der eine „konventionelle Wohnungseinrichtung aufnehmen kann“, LG Itzehoe WM 1980, 63) frei wählen darf.

Im zugrunde liegenden Sachverhalt wollte sich der Vermieter vor Überraschungen schützen, indem er im Mietvertrag formulierte, dass der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, wenn das Wohnungsunternehmen zuvor seine Einwilligung erteilt hat.

Diese Klausel erklärte der BGH nunmehr für nichtig. Die Klausel sei nicht nur unklar und verstoße hierdurch gegen § 305 c Abs. 2 BGB, sondern benachteilige den Mieter auch unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB).

Die Klausel sei deshalb unklar, weil nicht eindeutig sei, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein sollen oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege.

Zudem würde ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart, z.B. bei der Wahl eines abweichenden Farbtons des Decken- oder Wandanstrichs oder einer anderen Tapetenart den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei.