Keine Verfristung nach § 556 Abs. 3 BGB bei zeitlich abweichender Heizkostenabrechnung

Eine weitere Klärung umstrittener Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung schafft das Urteil des BGH vom 30.4.08 (VIII ZR 240/07). Dabei wird um die Frage gestritten, ob die 12-Monatige Abrechnungsfrist überschritten ist, wenn die Heizkosten über einen anderen Zeitraum abgerechnet werden als die übrigen Betriebskosten und hierdurch beschränkt auf die Heizkosten die Abrechnung älter als 12 Monate ist.

Der Vermieter machte aus einem beendeten Mietverhältnis Betriebskostennachzahlungen für die Kalenderjahre 2003 und 2004 geltend. Im Mietvertrag war eine einheitliche Betriebskostenvorauszahlung für die Kosten für Warmwasser und Wärme sowie für die übrigen Betriebskosten vereinbart. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2003 enthielt eine Abrechnung für Warmwasser und Wärme für den Zeitraum 1.8.2002 bis 31.7.2003. Die Hausverwaltung übersandte diese Abrechnung am 22.9.2004. Die Mieter meinten, die Abrechnung sei in Bezug auf die Heizkosten verfristet, weil das Wirtschaftsjahr insoweit am 31.7.03 endete und die Abrechnung nicht erst am 22.9.04, sondern spätestens am 31.7.04 hätte erfolgen müssen. Der Vermieter berief sich auf die Einheitlichkeit der Abrechnung und das Kalenderjahr (2003) als Wirtschaftsjahr.

Der gleiche Streit herrschte für die Betriebskostenabrechnung 2004. Sie beinhaltete die Heizkostenabrechnung für die Zeit 1.8.2003 bis 31.7.2004. Diese Abrechnung erreichte die Mieter am 21.11.2005.

Der BGH führte aus, dass die Betriebskostenabrechnungen nicht nach § 556 Abs. 3 BGB verfristet seien. Da im Mietvertrag kein fester Abrechnungszeitraum vereinbart gewesen sei, habe die Bestimmung dem Vermieter oblegen, ob er hierfür das Kalenderjahr oder entsprechend der Vorlage durch das Ableseunternehmen das Wirtschaftsjahr ansetzen könne. Nach § 556 Abs. 3 BGB sei über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Bestimmung regele nur, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht überschreite dürfen, schreibe aber nicht vor, welcher jährliche Zeitraum der Abrechnung zugrunde gelegt werden könne.

Ein Abrechnungszeitraum 1.8. bis 31.7. sei daher unschädlich. Ebenfalls unschädlich seien die sich hieraus ergebenden zeitlichen Divergenzen. Gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraum von dem jährlichen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu berücksichtigen habe, seien zulässig. Sie ließen sich auch kaum vermeiden, da der Vermieter auf die Abrechnungsperioden von den Versorgungs- und Verbrauchserfassungsunternehmen i.d.R. keinen Einfluss habe. Er sei auch nicht verpflichtet, die mietvertraglichen Abrechnungszeiträume dem Abrechnungsturnus der Versorgungsunternehmen anzupassen. Dem stünde schon entgegen, dass die Abrechnungsperioden von Versorgungsträgern und Verbrauchserfassungsunternehmen je nach Betriebskostenart (Wasser, Strom, Heizung) untereinander häufig nicht vollkommen deckungsgleich seien. Für eine in die Betriebskostenabrechnung einbezogene Heizkostenabrechnung gelte insoweit nichts anderes.

Die Betriebskostenabrechnungen seien daher auch hinsichtlich der darin enthaltenen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser innerhalb eines Jahres nach dem Ende des maßgeblichen Abrechnungszeitraumes und damit rechtzeitig mitgeteilt, § 556 Abs. 3 BGB.

Der maßgebliche Abrechnungszeitraum für die jährliche Gesamtabrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, mit dessen Ende der Lauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB beginnt, wäre nämlich das Kalenderjahr. Dies gelte auch für die darin enthaltenen Abrechnungen über die Heizkosten der Heizperioden 2002/2003 und 2003/2004. Zwar gelte auch für eine Heizkostenabrechnung die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Für die in der Gesamtabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung laufe jedoch keine andre Frist, als für die Abrechnung der übrigen Betriebskosten, so dass auch die Frist für die Abrechnung der Heizkosten erst mit dem Ablauf des Kalenderjahres beginne.