Keine Modernisierungspflicht des Vermieters aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes

Verschiedene Rechtsfragen zur Heizkostenabrechnung behandelt das Urteil des BGH vom 31.10.07 (VIII ZR 261/06). Der Rechtsstreit entbrannte zwischen Vermieter und Mieter, weil der Mieter seine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vollständig einstellte. Er begründete dies u.a. mit der Rechtsbehauptung, er schulde keine Heizkosten, weil der Vermieter es unterlassen habe, den Verbrauch zu erfassen. Dies lag wohl daran, dass die vom Vermieter angebotenen Wohnungen zunächst keine Verbrauchserfassungsgeräte aufwiesen und nach deren Anbringung diese nicht abgelesen wurden. Auch sei die Heizungsanlage hoffnungslos veraltet und unwirtschaftlich. Ferner sei die im Mietvertrag benannte und den Abrechnungen zugrunde gelegte Fläche der Wohnung unrichtig. Der Vermieter rechnete daraufhin die Heizkosten entsprechend § 7 HeizKV nach Fläche unter Berücksichtigung eines 15%-igen Abschlags ab. Die Abrechnungen erfolgten nicht innerhalb der Jahresfrist. Der verklagte Mieter war weiter der Auffassung, er müsse keine Vorauszahlungen mehr leisten, weil Nachforderungen nunmehr wegen Fristversäumnis ausgeschlossen seien.

Der BGH verwarf alle Einwendungen des verklagten Mieters. Es bestünde keine Modernisierungsverpflichtung des Vermieters. Der Mieter müsse die technische Situation der Mietsache wie zur Zeit der Anmietung hinnehmen. Ausdrücklich offen ließ der BGH, ob diese Frage anders zu beurteilen sei, wenn der Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften hierzu verpflichtet sei*.

Auch entfalle nicht die Zahlungsverpflichtung, weil der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abgerechnet habe, sondern es ändere sich allenfalls der Verteilungsschlüssel (von Verbrauch auf Fläche) nebst eines 15%-igen Abschlages.

Diese Rechtsfolge hänge auch nicht davon ab, ob der Vermieter die fehlende Erfassung zu vertreten habe oder nicht.

Die angeblich falsche Fläche wirke sich nach den Ausführungen des BGH auch nicht aus. Wenn die Fläche im Mietvertrag benannt sei, handele es sich um eine vereinbarte Fläche, die die Grundlage für die nach Fläche zu berechnenden Betriebskosten bilde (Urteil vom 23.5.07- VIII ZR 138/06- ZIV 2007, S. 27). Nur wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10% von der vereinbarten Fläche abweiche, sei dies auch für die Betriebskostenabrechnung von Relevanz. Vorliegend war die Abweichung geringer als 10%.

Schließlich läge kein Fall des Nachzahlungsausschlusses vor, da der Vermieter auch nach Fristablauf durch die Abrechnung Betriebskosten in Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen fordern könne.
* Anmerkung: Kessel – außer Niedertemperaturheizkessel – mit einer Leistung von 4- 400 KW, die vor 1978 eingebaut wurden, waren schon nach der EnEV 2004 bis zum 31.12.2006 außer Betrieb zu nehmen, wenn nicht bestimmte Grenzwerte durch Modernisierungsmaßnahmen des Kessels oder den Einbau eines neuen Brenners nach dem 1.11.1996 erreicht wurden. Diese Kessel sind jedenfalls bis zum 31.12.2008, also binnen der nächsten 16 Monate durch einen neuen zu ersetzen. Von der Verpflichtung sind nur Eigenheimselbstnutzer befreit, deren Immobilie maximal über eine weitere Wohnung verfügt („Häuslesbauerklausel“). Erst im Falle eines Eigentümerwechsels (Verkauf, Versteigerung) nach dem 1.2.2002 entsteht die Pflicht für den Käufer mit einer Frist von 2 Jahren nach Eigentumswechsel, frühestens jedoch am 1.1.2009 (§ 9 EnEV 2004 i.V.m. §§ 10, 30 EnEV 2007).