Keine Mieterhöhungsmöglichkeit aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der BGH erkennt im Urteil vom 9.7.2008 an, dass nach überwiegender Instanzrechtsprechung der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter getragen werden müssen, sondern beim Vermieter verbleiben. Dabei bestehe kein Unterschied, ob die Parteien sich hierfür bewusst entschieden hätten oder dies durch die Änderung der Mietrechtsprechung entstanden sei, weil die entsprechende Klausel nichtig sei. Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die Marktverhältnisse den Maßstab für die Frage, ob eine Mieterhöhung zulässig sei oder nicht. Wenn die Frage der Durchführung der Kostentragung der Schönheitsreparaturen bei der Bewertung der Angemessenheit des Mietzinses herangezogen würde, würden Kostenelemente (nämlich die Kosten für die Schönheitsreparaturen) in das Vergleichsmietensystem einbezogen werden.

Nicht mehr die Marktverhältnisse allein würden über die Angemessenheit entscheiden, sondern auch Fragen der Kostenverteilung und Kostenhöhe.

Auch sei die Parallele zur Rechtsprechung der Teilinklusivmiete nicht rechtserheblich. Richtig sei, dass bei der Teilinklusivmiete der Betriebskostenanteil herauszurechnen sei, damit man überhaupt eine mit dem Mietspiegel vergleichbare Nettomiete erhalte. Anders als bei den Betriebskosten (§ 556 BGB), sehe das Gesetz keine Überwälzung dieser Kosten vor.

Als letztes Argument führt der BGH noch an, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen mittlerweile die Regel am Mietmarkt geworden sein dürfte. Diese Übung werde möglicherweise auch bei den Verhandlungen der Miethöhe einbezogen. Sicher sei dies aber keineswegs. Man könne nicht annehmen, dass die Mieten höher seien, wenn üblicherweise die Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchgeführt würden. Wollte man eine Mieterhöhung zulassen, würde fiktives Marktgeschehen in reale Mietmarktverhältnisse übertragen, was das Gesetz nicht vorsehe, BGH-Urteil vom 9.7.2008 (VIII ZR 181/07).