Keine Mieterhöhungsfrist nach Modernisierung

Mit den Fristen, die der Vermieter bei der Modernisierung von Wohnraum zu beachten hat, setzte sich die Entscheidung des BGH vom 19.9.2007 (VIII ZR 6/07 Presserklärung) auseinander. Zwei wesentliche Normen muss der Vermieter bei der Modernisierung von Wohnraum beachten. In § 554 BGB ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss. Dazu gehört etwa, dass der Vermieter die dafür erforderlichen Baumaßnahmen mindestens 3 Monate vorher ankündigt. Nach § 559 BGB kann der Vermieter für bestimmte Modernisierungen 11% der auf die Wohnung entfallenden Baukosten auf die Jahresmiete umlegen. Der Mieter schuldet dann die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats, der auf die Mieterhöhungserklärung folgt.

Ein Mieter in München hatte eine Modernisierungsankündigung von seinem Vermieter erhalten.

Er widersprach der dem geplanten Aufzugsanbau u.a. mit der richtigen Begründung, dass die normierte Dreimonatsfrist nicht eingehalten worden sei. Weiter passierte aber nichts. Als der Aufzug in Betrieb genommen wurde, übersandte der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhungserklärung, wonach die monatliche Miete um 107 € steigen sollte. Der Mieter weigerte sich, die erhöhte Miete zu zahlen. Als Begründung führte er aus, die 3 Monatsfrist nach § 554 BGB (Duldung der Baumaßnahme) sei nicht eingehalten worden; eine Mieterhöhung nach § 559 BGB sei daher ausgeschlossen. Diese Rechtsfrage war durch die Instanzen hindurch streitig. Mit Urteil vom 19.9.07 stellte der BGH nun klar, dass die Nichteinhaltung der Frist in § 554 BGB dem Vermieter nicht das Recht nehme, eine Mieterhöhung zu erklären, wenn die Voraussetzungen im übrigen (richtige Berechnung usw.) vorlägen.