Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenerstattung für Mangelbeseitigungsmaßnahmen, wenn er nicht zuvor die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme nach § 536a BGB geschaffen hat. Der BGH stellt in seinem Urteil vom 16.1.2008 (VIII ZR 222/06) fest, dass dem Vermieter grundsätzlich ein Vorrang bei der Mangelbeseitigung zusteht. Dies soll ihm ermöglichen, zu prüfen, ob überhaupt ein Mangel vorliege und wie dieser zu beseitigen sei. Zusätzlich soll er den Schaden auf eine unsachgemäße Nutzung des Mieters hin untersuchen können, so dass er in die Lage versetzt werde, Beweise zu sichern.
In diesem Fall hatte der Mieter eine Doppelhaushälfte angemietet. Im Übergabeprotokoll war vermerkt: „Heizung muss dringend kontrolliert werden“. Ein halbes Jahr später ließ der Mieter ohne Vorankündigung zwei Ausdehnungsgefäße der Heizung sowie sämtliche dreizehn Heizkörperventile tauschen und einen Außenwasseranschluss legen. Er begehrte zunächst außergerichtlich und dann durch drei Instanzen hindurch Kostenersatz vom Vermieter und unterlag schließlich. Der Senat führt hierzu aus, dass ein Kostenersatz mangels Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung nicht beansprucht werden könne, § 535a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine Mahnung des Mieters habe es nie gegeben.
Auch liege kein Fall des § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB vor, wonach eine Mahnung zur Begründung von Verzug ausnahmsweise entbehrlich sei, wenn der Schuldner die alsbaldige Leistung ankündige, gleichwohl aber nicht leiste. Aus der Formulierung „Heizung muss dringend kontrolliert werden“ könnte bestenfalls abgeleitet werden, dass der Vermieter mit der Kontrolle, nicht aber, dass er mit einer Mangelbeseitigung in Verzug war.
Auch ein Kostenerstattungsanspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB sei nicht gegeben. Danach kann der Mieter ohne Inverzugsetzung Mängel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, wenn dies zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig sei. Die Vorschrift erfasse jedoch nur Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub duldeten, etwa bei winterlichem Ausfall der Heizungsanlage. Auch ein solcher Fall sei nicht gegeben.
Schließlich läge kein Fall der Erstattungspflicht nach § 539 BGB vor. Diese Norm erfasse ausdrücklich keine Maßnahmen im Sinne von § 536a BGB. Eine Kostenerstattung für Mangelbeseitigungsmaßnahmen könne hierüber also nicht begehrt werden. Die Norm erfasse nur Kostenerstattungen für Mietereinbauten.