Keine Einwendungen gegen Bk-Abrechnung nach Vergleich

Ein Student in Köln war Mieter einer kleinen Einzimmerwohnung. Das bereits stark belastete Mietverhältnis wurde gekündigt. Im November 2016 kam es zu einem Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung bis zum 30.4. zu räumen und herauszugeben. Der Mieter wandte sich danach an seine Vermieter und bat in drei Schreiben um Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Die Vermieter erklärten, dass sie den Gerichtsvollzieher in die Warteposition bis zum 1.7.2017 stellten und das Mietverhältnis fortsetzten, wenn der Mieter im Gegenzug die Nutzungsentschädigung für Mai und Juni bezahlte und den Saldo der Betriebskostenabrechnung von rund 1.600 € ausgleiche. Der Mieter war damit einverstanden, bezahlte aber nur die Miete. Im Juli zog er gleichwohl aus der Wohnung aus und beglich die Betriebskostennachforderung immer noch nicht.

Vielmehr klagte der Mieter die Rückzahlung der von ihm geleisteten Barkaution von knapp 380 € ein. Die Vermieter erklärten Aufrechnung mit den offenen Betriebskosten und erhoben Widerklage über rund 1.200 €. In den Vorinstanzen wurde die Klage abgewiesen und der Widerklage mit geringen Abstrichen stattgegeben.

Mit der Revision griff der Mieter weiter die Betriebskostenabrechnung an, die seiner Auffassung nach formell rechtswidrig war. Der Bundesgerichtshof führte im Urteil 28.10.2020 aus, dass die Parteien einen wirksamen Vergleich nach § 779 BGB geschlossen hätten. Danach sei der Mieter verpflichtet, den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung zu bezahlen. Auf die gegen die Abrechnung erhobenen formellen und materiellen Einwendungen gegen die Abrechnung habe er im Zuge des Vergleichsschlusses verzichtet.

Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB enthalte zwar Regelungen zur Abrechnung von Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten, von denen gemäß § 556 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden dürfe. Hiervon werde aber eine Einigung der Mietvertragsparteien über die Verbindlichkeit des Saldos einer konkreten, bereits erteilten Betriebskostenabrechnung nicht erfasst. Die Norm hindere die Mietvertragsparteien nicht daran, nach Zugang einer Abrechnung die Vereinbarung zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo verbindlich schulde. Es handele sich nämlich nicht um eine Abrede, die dem Mieter die Einwendungen abschneide oder einschränke, sondern es handele sich um die Anerkennung einer konkreten Schuld. Die Schutzrechte des Mieters würden nicht unterlaufen werden, weil die Anwendung von § 779 BGB voraussetze, dass mit dem Vergleich ein Streit oder die Ungewissheit über eine bestehende Schuld beseitigt werden solle. Die Auslegung stünde auch im Einklang mit der Rechtsprechung, wonach die Regelung in § 556 Abs. 4 BGB nicht eine Verständigung der Mietvertragsparteien verhindern könne, den Abrechnungszeitraum einmalig über ein Jahr hinweg zu verlängern, um auf einen kalenderjährlichen Abrechnungszyklus zu kommen, BGH-Urteil vom 27.7.2011, VIII ZR 316/10 – ZIV 2011, 43. Schließlich sei die erklärte Aufrechnung wirksam erfolgt. Der BGH habe bereits mit Urteil vom 24.7.2019 (VIII ZR 141/17 – ZIV 2019, 53) entschieden, dass der Vermieter auch mit streitigen Forderungen die Aufrechnung gegen die Kautionsrückzahlungsforderung erklären könne, VIII ZR 230/19.