Kein Vorwegabzug von nicht umlagefähigen Kosten in der Bk-Abrechnung

Der BGH hat mit Urteil vom 14.2.2007 seine Rechtsprechung zu den formellen Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung präzisiert (VIII ZR 1/06). Bei einer Betriebskostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus hatte der Vermieter bezüglich der Kostenpositionen Grundsteuer, Hauswart und Wasser/Entwässerung Vorwegabzüge vorgenommen, die er nicht in der Betriebskostenabrechnung auswies. Die so angegeben „Gesamtkosten“ entsprachen somit nicht den tatsächlichen Gesamtkosten des Betriebs der Immobilie. Dies mache die Abrechnung nach Ansicht des BGH – eingeschränkt auf die betreffenden Kostenpositionen – formell unwirksam, so dass eine Korrektur der Abrechnung nur noch in der Frist des § 556 Abs. 3 BGB möglich sei.

Nach den Ausführungen des 8. Senates setze die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechnungsfrist werde nur durch eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gewahrt.

Nur inhaltliche Fehler könnten auch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH NJW 2005, 219). Formell ordnungsgemäß sei eine Abrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen einer Abrechnung nach § 259 BGB entspräche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Ferner seien folgende Mindestangaben erforderlich: Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH NJW 2005, 3135). Durch den Vorwegabzug der nicht umlagefähigen Kosten habe der Vermieter diese Mindesterfordernisse nicht gewahrt. Da die Kostenpositionen ohne weiteres herausrechenbar waren, erkannte der BGH nur auf Fälligkeit der übrigen Kostenpositionen. Hierdurch verringerten sich aber die Kosten des Mieters derart, dass der Nachzahlungsbetrag und damit die Klageforderung vollständig entfiel.