Kein Neubeginn der Abrechnungsfrist in § 556 Abs. 3 BGB bei Mieteranerkenntnis

Im Urteil vom 9. April 2008 (VIII ZR 84/07) stellte der BGH fest, dass § 212 BGB nicht für die Abrechnungsfrist in § 556 Abs. 3 BGB gelte. Nach § 212 BGB beginnt die Verjährungsfrist neu zu laufen, wenn der Schuldner seine Schuld anerkennt.

Der Verwalter einer Immobilie erteilte im November 2004 die Abrechnung für 2003 mit einer Nachforderung von gut 600 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche *Monate“. Dazu hieß es: „Gesamtsumme: 3816,00, Ihr Anteil: 1176,00“; darunter war die Zahl „12,00“ aufgeführt. Anfang Februar 2005 machten die verklagten Mieter geltend, dass die Bk-Abrechnung unverständlich sei und bezahlten deswegen nicht.

Der Verwalter erläuterte daraufhin die Berechnung.

Im Prozess führte der Vermieter u.a. an, dass die Mieter noch im Dezember zugesagt hätten, die Forderung zu begleichen.

Der VIII. Senat entschied nunmehr, dass diese Abrechnung unverständlich und daher formell unwirksam sei. Es erschließe sich einem Mieter nicht, dass die unter Gesamtsumme benannte Zahl 3816 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 Quadratmetern und den 12 Monaten des Jahres sei und der Anteil sich aus dem Produkt von Wohnfläche der Wohnung (98 qm) und 12 Monaten errechne. Das behauptete Anerkenntnis bewirke zudem nicht, dass die Erläuterung des Verwalters noch fristgemäß erfolgt sei. Die Abrechnungsfrist sei eine gesetzliche Ausschlussfrist; auf sie fänden die Regelungen zur Verjährung von Ansprüchen keine entsprechende Anwendung.