Kein Eintritt in den Mietvertrag durch Miteigentümer

Die Eheleute waren gemeinsam Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie bewohnten davon eine Wohnung und vermieteten die andere 2013. Danach wurde die Vermieterin durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Mannes Alleineigentümerin der Immobilie.

Sie kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.2.2016 nach § 573a Abs. 1 BGB. Als der Mieter nicht auszog, erhob sie Räumungsklage. Die Mieter zogen schließlich aus. Beide Streitparteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit für erledigt. Die Vermieterin beantragte, dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, § 91 a ZPO.

Das Amtsgericht entsprach dem Antrag und beschloss, dass der Mieter die Kosten zu tragen habe, da er bei einer Fortsetzung des Räumungsrechtsstreits voraussichtlich den Prozess verloren hätte. Hiergegen wandte sich nun der Beklagte mit einer sofortigen Beschwerde. Das Landgericht hob den Beschluss auf und wies der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits zu. Die zugelassene Rechtsbeschwerde brachte den Streit schließlich zum BGH. Der VIII. Zivilsenat entschied im Beschluss vom 9.1.2019, dass die Vermieterin die Kosten zu tragen habe, weil sie voraussichtlich den Rechtsstreit verloren hätte.

Die von ihr ausgesprochene Kündigung sei unwirksam gewesen. Sie hätte zusammen mit ihrem Ehemann die Kündigung aussprechen müssen. Sie sei durch die Übertragung des Miteigentumsanteils nicht alleinige Vermieterin nach § 566 BGB geworden. Nach dem Wortlaut der Norm trete ein Dritter in einen inhaltsgleichen Mietvertrag ein, wenn der Vermieter die Mietsache veräußere. Mit dieser gesetzlichen Regelung solle der Mieter geschützt werden. Diesen Schutz bedürfe es in der vorliegenden Konstellation allerdings nicht, weil die Vermieterin während des gesamten Mietverhältnisses in der Vermieterposition war.

Eine analoge Anwendung der Rechtsnorm komme nicht in Frage, weil keine ungewollte Regelungslücke gegeben sei und ersichtlich auch keine Interessenidentität (des Mieters) vorliege, Beschluss vom 9.1.2019, VIII ZB 26/17.