Der BGH hat mit Urteil vom 24.7.2019 eine für Vermieter positive Entscheidung getroffen. Noch im Urteil vom 7.5.2014 (VIII ZR 234/13 – ZIV 2014, 29) hatte der BGH die Rechtsfrage offen gelassen, ob der Vermieter auch bei streitigen Mietforderungen auf die Kaution zugreifen dürfe. Dies hat er nun im aktuellen Urteil bejaht. Aber von Anfang an.
Die Mieter bewohnten 10 Jahre lang, bis 2015 eine Wohnung im Gerichtssprengel des Amtsgerichts Lüneburg. Sie kündigten im Februar 2015 wegen angeblicher Mängel fristlos und zogen aus. Der Vermieter leitete ein selbständiges Beweisverfahren und im Anschluss daran ein Klageverfahren ein. In der Klage forderte er rund 6.200 € u.a. für Miete, Mietausfallschaden und Nebenkosten, von denen ein Teil streitig war. Das Amtsgericht gab der Vermieterklage in Höhe von rund 4.900 € statt. Im Berufungsverfahren erhoben die Mieter die Einrede der Zurückbehaltung bzgl. der Klageforderung in Höhe der geleisteten Barkaution. Das Berufungsgericht wertete diese Einrede als Aufrechnungserklärung und reduzierte den tenorierten Zahlbetrag um 1.703,33 €.
Die hiergegen gerichtete Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg. Der BGH führte im Urteil vom 24.7.2019 aus, dass die Auslegung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden sei, wonach die Erklärung der Zurückbehaltung 2007 als Aufrechnung gewertet würde. Zutreffend sei auch, dass der Vermieter binnen angemessener Frist sich zu erklären habe, welche Ansprüche er dem Rückzahlungsanspruch der Kaution entgegen halte. Mit einer solchen Erklärung werde die Kaution bereits abgerechnet.
Das Mietrecht stelle keine besonderen Formvorschriften an die Kautionsabrechnung, so dass die Kaution auf diese Weise auch konkludent abgerechnet werden könne. Der Rückzahlungsanspruch der Kaution sei entgegen der Annahme des Berufungsgerichts aber nicht durch Zeitablauf eingetreten, weil der Vermieter über zwei Jahre lang keine Abrechnung erteilt habe. Vielmehr habe der Vermieter durch Klageerhebung konkludent eine Kautionsabrechnung erteilt. Mache der Vermieter allerdings in dieser Situation von seinem Zugriffsrecht auf die Kaution keinen Gebrauch, könne alternativ der Mieter gegen die klageweise erhobenen Forderungen mit der Kaution Aufrechnung erklären.
Es läge im Interesse beider Vertragsparteien, dass das Mietsverhältnis nach der Beendigung so schnell wie möglich tatsächlich und rechtlich abgerechnet werde. Daher sei es auch zulässig, dass der Vermieter die Kaution auf streitige Ansprüche verrechne. Der Mieter könne mit einer Klage hierauf reagieren.
Der Umstand, dass der Mieter in dieser Situation das Insolvenzrisiko des Vermieters trage, könne nicht rechtfertigen, den Vermieter auf die Verwertung nur unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen zu verweisen, VIII ZR 141/17.