Jährlich wechselnde Betriebskosten ohne erkennbaren Grund

Der klagende Vermieter machte Nachzahlungsbeträge aus insgesamt 4 Wirtschaftsjahren gegen seinen Mieter geltend. Der der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel „Fläche“ wechselte dabei jährlich von 1296 über 1306, 1313 und 1301 Quadratmeter für das gesamte Haus. Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Das Landgericht führte aus, dass die Abrechnungen formell nicht ordnungsgemäß seien und damit keine fällige Zahlungsverpflichtung auslösen würden. Im Hinblick auf die Gesamtfläche des Hauses ergebe sich von Jahr zu Jahr ein derart unterschiedliches Bild, dass die Abrechnungen ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.

Der Bundesgerichtshof entschied demgegenüber mit Urteil vom 28.5.08 (VIII ZR 261/07), dass die Abrechnungen formell wirksam seien. Nach § 556 Abs. 3 BGB erstrecke sich die Betriebskostenabrechnung auf ein Jahr. Es genüge somit für die formellen Anforderungen, die Betrachtungen jeweils auf ein Wirtschaftsjahr zu beschränken. In diesem Jahr müsste die Abrechnung aus sich heraus verständlich sein. Einen schlüssigen Abgleich mit anderen Wirtschaftsjahren kenne das Gesetz nicht, so dass der Vermieter insoweit auch keine Erläuterungen abgeben müsse.