Instandsetzung ohne Beschluss

Zwei Wohnungseigentümer besaßen alle Wohnungen der Wohnanlage. Der eine Eigentümer war Inhaber einer GmbH, die sich u.a. mit Maurer- und Betonarbeiten beschäftigte. Er ließ sich zudem als WEG-Verwalter bestellen.

Im Gebäude zeigten sich im Bereich des Kellers Abdichtungsmängel. Die beiden Wohnungseigentümer fassten daraufhin einen Beschluss, die undichte Außenwand zu sanieren. Der WEG-Verwalter legte daraufhin seinem Miteigentümer ein Kostenangebot seines Unternehmens über 100.000 € vor, das dieser ablehnte. Ein Beschluss wurde danach nicht mehr gefasst.
Der WEG-Verwalter beauftragte gleichwohl sein Unternehmen mit den Arbeiten und forderte anschließend seinen Miteigentümer auf, die Kosten entsprechend seiner Miteigentumsquote zu tragen. Als dieser sich weigerte, klagte das Bauunternehmen auf Werklohn nach §§ 631, 641 BGB i.V.m § 10 Abs. 8 WEG. Es unterlag beim Landgericht Flensburg.

Die hiergegen gerichtete Berufung zum Oberlandesgericht Schleswig wurde mit Beschluss vom 31.5.2018 gemäß § 522 ZPO mangels Aussicht auf Erfolg durch einstimmigen Beschluss des Senats zurück gewiesen. Der Senat führte in seinem Beschluss u.a. aus, dass eine wirksame Beauftragung mangels hinreichender Vollmacht des WEG-Verwalters nicht vorgelegen habe. Die gesetzliche Vertretungsmacht des WEG-Verwalters nach § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG erstrecke sich nicht auf alle unter § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG fallenden (für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen) Maßnahmen. Vielmehr sei die Vertretungsmacht des Verwalters sachlich beschränkt.

Insgesamt müssten drei Voraussetzungen erfüllt sein. So habe der Verwalter nur dann Vertretungsmacht, wenn es sich um eine „laufende“ Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handele. Ferner müsse diese „erforderlich“ und „ordnungsmäßig“ sein.

Unstreitig handele es sich bei der Kellerwandsanierung nicht um eine „laufende“, sprich regelmäßig wiederkehrende Maßnahme (wie z.B. beim Ersatz von Verschleißteilen). Die Maßnahme sei auch nicht ordnungsmäßig gewesen, weil keine Alternativangebote eingeholt worden seien.

Die Genehmigung habe der Miteigentümer verweigert. Eine Geschäftsführung ohne Auftrag liege nicht vor, weil die Geschäftsführung nicht dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Miteigentümers entsprach. Schließlich sei dieser nicht bereichert, weil die Bauunternehmerin in Kenntnis der fehlenden Vertretungsmacht der WEG-Verwalterin und damit in Kenntnis der Nichtschuld gearbeitet habe, § 814 BGB (7 U 40/18, ZMR 2018, 693).