Der Eigentümer hat das Hausrecht. Er kann Dritte nach eigenem Gutdünken des Grundstücks verweisen. Ob sich dies auch noch so verhält, wenn der „Hausherr“ vertragliche Bindungen eingegangen ist, hatte der BGH im Urteil vom 29.5.2020 zu beantworten.
Die Betreiberin einer Sauna mit Therme im Landgerichtsbezirk Gera hatte an einen Kunden über Jahre hinweg Eintrittskarten verkauft. Anfang 2017 erteilte die Betreiberin ihrem Kunden ein unbefristetes Hausverbot für die Therme und alle dazugehörigen Einrichtungen.
Der Kunde seinerseits forderte die Rücknahme des Hausverbots, hilfsweise aber jedenfalls die Erstattung der Gelder für bereits erworbene Eintrittskarten. Das Amtsgericht verurteilte die Betreiberin – nach entsprechendem Anerkenntnis – zur Erstattung der Eintrittsgelder Zug um Zug gegen Herausgabe der Eintrittskarten. Im Übrigen (Rücknahme Hausverbot) wurde die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kunden wurde das Hausverbot vom Landgericht auf die Räumlichkeiten der Therme beschränkt.
Der Kunde legte Revision zum BGH ein. Der V. Zivilsenat führte im Urteil vom 29.5.2020 aus, dass die Betreiberin aufgrund Grundstückseigentum- oder –besitz (§§ 858 ff, 903, 1004 BGB) das Hausrecht inne habe und gegenüber Dritten grundsätzlich befugt sei, ein Hausverbot zu erteilen.
Das Hausrecht sei nicht gegenüber dem Kunden beschränkt, weil dieser Eintrittskarten erworben habe, die noch bis 2021 Gültigkeit besäßen. Aus einer vertraglichen Bindung könnten sich allerdings Einschränkungen des Hausrechts ergeben (vgl. BGH-Urteil vom 9.3.2012, V ZR 115/11 – ZIV 2012, 18 – Hotel). Ein Hausverbot werde hierdurch nicht generell ausgeschlossen, führe aber dazu, dass ein die Vertragsdurchführung vereitelndes Hausverbot der Rechtfertigung durch besondere Sachgründe bedürfe. Der konkrete Fall sei nicht vergleichbar mit der Bindung bei einem gebuchten und bestätigten Hotelaufenthalt, aus der der BGH eine Einschränkung des Hausrechts des Hotelbetreibers ableitete, (vgl. BGH-Urteil, a.a.O.). Das Hausrecht sei daher nur dann eingeschränkt, wenn der Betreiber ein Monopol inne habe oder aufgrund struktureller Überlegenheit bestimmten Personen oder Personenkreisen die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben beschränke. Diese Voraussetzungen lägen bei einer privat betriebenen Therme nicht vor, so dass die Betreiberin das Hausverbot auch ohne Prüfung des Vorliegens sachlicher Gründe aussprechen durfte, V ZR 275/18.