Haftung von Verkäufer und Makler für falsche Angaben im Exposé

Eheleute im Landgerichtsbezirk Mönchengladbach suchten für sich eine Wohnimmobilie mit Grundstück. Dabei stießen sie auf ein Maklerexposé, das ihr Interesse weckte. Im Exposé des Maklers hieß es u.a.:Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann.“ Die Kaufvertragsparteien wurden handelseinig. Die Käufer erwarben 2013 das Wohnhaus mit Grundstück zum Preis von 750.000 €.

Im Kaufvertrag war die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. Ferner war geregelt:Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“ Nachdem die beiden Käufer in das Anwesen eingezogen waren, stellte sich heraus, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand, noch eine solche Bebauung genehmigungsfähig war. Sie erklärten daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Wirksamkeit des Rücktritts geriet in Streit. 

Die Käuferin klagte daraufhin auch als Prozessstandschafterin ihres Mannes auf Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie. Ferner klagte sie auf Feststellung, dass der Verkäufer auch alle weiteren aus der Rückabwicklung resultierenden Schäden zu tragen habe. Mit diesem Antrag verklagte sie auch den Makler zur gesamtschuldnerischen Haftung neben dem Verkäufer. Sie obsiegte in allen Instanzen.

Der BGH führte in den Urteilsgründen vom 25.1.2019 aus, dass die Eheleute einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie aus §§ 434 Abs. 1 Satz 3, 437 Nr. 2, 323, 346 Abs. 1 BGB hätten. Die Kaufsache leide unter einem Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil in Abweichung des Exposés keine Baugenehmigung zur Errichtung von Pferdeboxen erteilt war und eine solche auch nicht genehmigungsfähig sei. Nach dieser Norm gehörten zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten dürfe. Dazu zählten auch die Angaben in einem Exposé, vgl. BGH-Urteil vom 9.2.2018, V ZR 274/16 – ZIV 2018, 37, BGH-Urteil vom 19.1.2018, V ZR 256/16 – ZIV 2018, 20, BGH–Urteil vom 22.4.2016, V ZR 23/15 – ZIV 2016, 62

Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache setze nicht voraus, dass diese Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag Erwähnung finde (vgl. BGH-Urteil vom 6.11.205, V ZR 78/14 – ZIV 2016, 2). Wann eine Äußerung des Verkäufers, die nur an den (späteren) Käufer gerichtet war, zu einer vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB führe, sei dagegen eine Frage der Auslegung der Erklärung des Verkäufers. 

Anders dagegen seien öffentliche Äußerungen, etwa in Form eines Exposés zu beurteilen. Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss bestimmten die Eigenschaft einer Sache hingegen nur dann, wenn die Parteien keine andere abweichende Beschaffenheit der Kaufsache im Kaufvertrag vereinbart hätten. Sei umgekehrt im Kaufvertrag eine Beschaffenheit vereinbart, sei insoweit ein Rückgriff auf die öffentlichen Äußerungen des Verkäufers nicht mehr möglich.

Bei der Reglung im notariellen Kaufvertrag, wonach die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehöre, handele es sich nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Eine bestimmte Eigenschaft in Bezug auf die Bebauung oder die Verwendung des Grundstücks werde im Kaufvertrag damit gerade nicht vereinbart. Eine gegenüber den Angaben im Exposé vorrangige Beschaffenheitsvereinbarung hätte einen bestimmten Zustand des Grundstücks in Bezug auf die Pferdehaltung ausdrücklich zum Gegengand haben müssen (z.B.: Pferdeboxen können nicht errichtet werden). Daran fehle es.

Damit aber nicht genug. Denn der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss im Kaufvertrag erfasse auch die öffentlichen Äußerungen des Verkäufers. Hierauf könne sich der Verkäufer allerdings nicht berufen, wenn der Verkäufer den Mangel der Bebaubarkeit arglistig verschwiegen habe, § 444 BGB.

Arglistig im Sinne von § 444 BGB handele bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich erachte und gleichzeitig weiß oder damit rechne und billigend in Kauf nehme, dass der Vertragspartner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte, vgl. BGH-Urteil vom 21.7.2017, V ZR 250/17 – ZIV 2017, 74.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Verkäufer damit einverstanden, dass der Passus mit den Pferdeboxen in das Exposé aufgenommen wird, obwohl er wusste, dass es hierfür keine sichere Tatsachengrundlage gab. Derartige Angaben „ins Blaue“ hinein erfüllten den Tatbestand der Arglist. Der Verkäufer wiederum müsse sich das Wissen des Maklers zurechnen lassen (§ 166 BGB analog), wonach dem Käufer die Pferdehaltung auf dem Grundstück wichtig war und er bei Offenbarung des Mangels den Vertrag überhaupt nicht oder nicht so geschlossen hätte. Zwar sei der Makler i.d.R. kein Vertreter des Verkäufers (vgl. BGH-Urteil vom 8.1.2004, VII ZR 181/02). Sei der Makler aber zugleich Verhandlungsführer oder –gehilfe, müsse der Vertretene sich dessen Wissen zurechnen lassen. Die weiteren Voraussetzungen des Rücktritts seien erfüllt. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung war entbehrlich, weil dem Verkäufer Arglist zur Last falle (BGH-Urteil vom 8.12.2006, V ZR 249/05). Bezüglich der Schadensersatzfeststellungsklage gegen den Makler verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an das Berufungsgericht. Für eine Verurteilung aus Deliktsrecht (§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB) wegen Betruges genüge die festgestellte Tatsachengrundlage aktuell nicht. Hiermit wird sich das OLG Düsseldorf noch weiter auseinandersetzen müssen, V ZR 38/18.

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