Haftung für Umbaumaßnahme am Altbaubestand

Mit der Abgrenzung von Gewährleistungsregeln nach Werkvertragsrecht und Bauvertragsrecht beschäftigt sich das KG Berlin im Urteil vom 6.10.2007 (ZWE 2008, 185). 1993 hatte die Beklagte an einem Mehrparteienwohnhaus Wohneigentum gebildet und einige Wohnungen zunächst selbst gehalten. Die Wohnungen der späteren Kläger verkaufte sie 2001 bzw. 2004. Sie nehmen die Beklagte auf Vorschuss von Mangelbeseitigungskosten gerichtlich i.H.v. 70.000 € in Anspruch, nachdem sich Feuchtigkeitsschäden bei beiden Dachterrassen des Vorderhauses sowie beiden Erkerbalkonen zeigten.

Das KG führte unter ausführlicher Auswertung der bisherigen Rechtsprechung des BGH aus, dass der Veräußerer einer Altbauwohnung im Grundsatz nur beschränkt nach Werkvertragsrecht insoweit hafte, als er vertraglich eine Herstellungsverpflichtung übernommen habe. Er hafte also nur für Mängel im Bereich der ausgeführten Umbauarbeiten. Für die nicht von den Umbauarbeiten berührte Altbausubstanz hafte er nach den Bestimmungen des Werkvertragsrechts nur dann, wenn die vertraglich übernommenen Bauleistungen ein Ausmaß erreichten, die nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar seien (BGH NJW 2005, 1115, BGH BauR 2006, 99, BauR 2007, 1407, BauR 2007, 1036).

Das sei der Fall, wenn die übernommenen baulichen Maßnahmen die gesamte geschuldete Leistung prägten. Dabei müsse die Sanierung wesentliche Bereiche der für den Bestand des Gebäudes bedeutsamen Teile umfassen oder aufgrund der weitreichenden Arbeiten zumindest die Erwartung begründen, dass die Altbausubstanz einer grundlegenden Prüfung unterzogen worden wäre.

Dagegen genüge es nicht, wenn die versprochenen Baumaßnahmen lediglich punktuelle Eingriffe in die Altbausubstanz mit sich brächten. Von einer „Grundsanierung“ könne im vorliegenden Fall indessen keine Rede sein. Nach dem notariellen Kaufvertrag seien als geschuldete Bauleistungen Fliesenarbeiten im Bad, WC und Gäste-WC einschließlich neuer Badmöblierung, Fertigparkett in der Küche sowie die Betonierung des Kellerfußbodens und schließlich die Entfernung einer nicht tragenden Wand vereinbart worden. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht durch die Einbeziehung des Verkaufsprospektes. Dieser sei für die Auslegung zwar heranzuziehen (BGH NJW 2005, 1115, BGH BauR 2007, 1407). Hierin fand sich nach den Ausführungen des Gerichts indessen ebenfalls nichts für die Kläger Verwertbares.