Gefährliche Räumungsvereinbarungen

1977 zogen ein Diakon im kirchlichen Dienst mit seiner Frau, die ebenfalls im Kirchendienst arbeitete in ein Reihenhaus in München ein. Vermieterin war die Kirche. Im Mietvertrag war folgende Regelung vorgesehen: „Das Mietverhältnis endet ohne weiteres mit dem Ausscheiden aus dem kirchlichen Dienst“. Am 1.10.2002 trat der Diakon in den Ruhestand ein. Das Mietverhältnis wurde mit Rücksicht auf die fortwährende Beschäftigung der Ehefrau fortgesetzt. Nach dem Tod des Ehemanns bewohnte die Ehefrau das Reihenhaus allein mit ihren beiden inzwischen volljährigen Kindern. Am 31.5.2015 trat schließlich auch die Ehefrau in den Ruhestand ein.

Die kirchliche Immobilienverwaltung schrieb die Ehefrau im März 2015 an und teilte mit, dass aufgrund der Regelung in § 2 des Mietvertrages das Mietverhältnis zum 31.5.2015 enden werde und man einen Rückgabetermin vereinbaren wolle. Die Ehefrau erklärte, dass sie das Reihenhaus weiter bewohnen wolle.

Ende April 2015 kam es zu einer persönlichen Unterredung zwischen der Ehefrau und dem Abteilungsleiter beim Gemeindekirchenamt sowie einer Kauffrau für Immobilienverwaltung, die ebenfalls beim Gemeindekirchenamt beschäftigt war. Das Gespräch endete mit der Vereinbarung, dass die Ehefrau mit ihren Kindern bis Mai 2016 im Reihenhaus wohnen bleiben dürfe und dann Ende Mai auszieht. Die Vermieterin schrieb daraufhin die Ehefrau nochmals an und fasste die Vereinbarung zusammen, wonach das Reihenhaus zum 31.5.2016 zu räumen sei und bis dahin die Ehefrau zu den bisherigen Konditionen im Haus verbleiben dürfe. Die Ehefrau wurde gebeten, eine Kopie des Schreibens zu unterzeichnen und zurück zu senden, was auch geschah.

Die Ehefrau zog mit ihren Kindern Ende Mai 2016 nicht, sondern focht die geschlossene Vereinbarung wegen widerrechtlicher Drohung nach § 123 BGB an.

Im Juli 2017 erhob die Vermieterin Räumungsklage und erklärte nochmals hilfsweise die Kündigung des Mietverhältnisses. Sie erklärte ferner, dass sie für den neuen Diakon inzwischen eine Wohnung anmieten müsse, deren Miete 600 € höher sei, als die Miete des Reihenhauses. Das Amtsgericht München gab der Räumungsklage statt. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht führte in seinem Urteil aus, dass die Parteien sich im Wege eines Vergleichs nach § 779 BGB auf eine Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumung des Reihenhauses zum 31.5.2016 verständigt hätten. Dies belege auch das gegengezeichnete Schreiben der Ehefrau. Eine Anfechtung wegen widerrechtlicher Drohung scheide aus. Die Äußerung der Vermieterin im gemeinsamen Gespräch, ohne Einigung über einen Räumungstermin stehe die Ehefrau mit ihren Kindern am 31.5.2015 „vor der Türe“, sei keine Drohung, sondern es handelte sich lediglich und einen Hinweis auf rechtlich mögliche Folgen, aber nicht um eine widerrechtliche Drohung.

Die Revision zum BGH hatte Erfolg. Im Urteil vom 11.11.2020 stellten die Richter des VIII. Zivilsenates fest, dass das Berufungsgericht noch zutreffend festgestellt habe, dass eine Vereinbarung über einen verbindlichen Auszugstermin zum 31.5.2016 getroffen wurde. Ohne Erfolg mache zudem die Ehefrau in ihrer Revision geltend, dass mit der Vereinbarung des Auszugstermins nicht auch eine Vereinbarung über die Aufhebung des Mietvertrages verbunden war. Selbst wenn dies übersehen worden sein sollte, könne sie sich nach Treu und Glauben nicht auf einen Fortbestand des Mietverhältnisses berufen.

Allerdings seien die Parteien im Gespräch von falschen Tatsachen ausgegangen, die zur gemeinsamen Geschäftsgrundlage wurden, § 313 BGB. Nach dieser Regelung kann eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktreten oder eine Anpassung verlangen, wenn ein Festhalten an der Vereinbarung unzumutbar ist, § 313 Abs. 2, 3 BGB. Die in § 2 des Mietvertrages vorgesehene Beendigung des Mietvertrages durch Beendigung des Anstellungsverhältnisses stelle eine auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) dar. Auf eine solche Bedingung könne sich der Vermieter von Wohnraum nach § 572 Abs. 2 BGB nicht berufen. Für die Annahme des Fortbestandes des Mietverhältnisses genüge es jedenfalls, dass der Mieter deutlich mache, dass er nicht ausziehen wolle und die Beendigung nicht gegen sich gelten lassen wolle. Das habe die Ehefrau geltend gemacht. Allein dadurch sei das Mietverhältnis über den 31.5.2015 fortgesetzt worden. Es läge auf der Hand, dass die Parteien in Kenntnis dieses Umstandes eine Vereinbarung zum Auszug im Mai 2016 nicht getroffen hätten. Die zeitliche Drucksituation im Gespräch vom Ende April 2015, also einen Monat vor dem vermeintlichen Ende des Mietverhältnisses, hätte es nicht gegeben, da die Vermieterin auch in Ansehung einer möglichen ordentlichen Kündigung aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses ohnehin eine 9-monatige Kündigungsfrist hätte beachten müssen (§ 573c Abs. 1 BGB).

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne ferner nicht angenommen werden, dass die Anfechtung wegen widerrechtlicher Drohung nicht durchgreifend sei. Die Ende April abgegebene Erklärung, die Ehefrau stünde Ende Mai „vor der Türe“, wenn man sich nicht auf einen verbindlichen Auszugstermin verständige, könne eine solche Drohung darstellen. Dies gelte insbesondere, weil in München binnen 4 Wochen aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes eine neue Wohnung nicht zu finden sei, geschweige denn dass in dieser Zeit auch noch der Umzug zu realisieren gewesen wäre. Zwar sei die Drohung unrealistisch gewesen, weil die Vermieterin keinen Räumungstitel hatte und die Ehefrau vom Gericht auch auf Antrag eine Räumungsfrist (§ 721 ZPO) erhalten hätte. Das schlösse aber nicht aus, dass die Drohung von der Ehefrau ernst genommen wurde, weil sie sich in rechtlichen Dingen nicht gut genug auskannte und die beiden Vertreter der Vermieterin aufgrund ihres fachlichen Wissens eine gewisse Autorität darstellten, so dass sich die Ehefrau im Ergebnis zur getroffenen Vereinbarung veranlasst sah.

Da das Berufungsgericht in Bezug auf die gemeinsame Geschäftsgrundlage keine Feststellungen zur weiteren Voraussetzung der Zumutbarkeit am Festhalten der Vereinbarung getroffen habe und zudem keine Feststellungen dazu getroffen habe, ob die Drohung der Vermieterin kausal für den Abschluss der Vereinbarung wurde, verwies der BGH den Rechtsstreit an das Landgericht München zurück, VIII ZR 191/18.