Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nur nach Abmahnung

Eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Wohnraummieters wegen Gesundheitsgefährdung ist nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB nur zulässig, wenn der Mieter den Vermieter zuvor abgemahnt hat oder eine Abhilfefrist gesetzt hat.

Mit dieser rechtlichen Feststellung machte der Bundesgerichtshof im Urteil vom 18.4.2007 (VIII ZR 182/06) deutlich, dass sich insoweit die Anforderungen für eine Kündigung des Mieters gegenüber der alten Regelung (§ 544 a.F. BGB bis 31.8.2001) verschärft haben.

Der Vermieter vermietete 2002 mit einem auf 2 Jahre befristeten Zeitmietvertrag eine 1- Zimmerwohnung. Die Befristung war nach § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB zulässig, weil der Vermieter plante, nach dem Ende der Laufzeit das Gebäude abzureißen.

Der Mieter kündigte im September 2002 das Mietverhältnis außerordentlich unter Berufung auf eine Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelbefalls in der Wohnung. Zudem gab der Mieter an, dass er unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten laufend Hausausschlag und des öfteren Asthmaanfälle gehabt habe. Da der Mieter indessen sogleich gekündigt hatte, erklärte der BGH die Kündigung für unwirksam, da der Mieter zuvor eine angemessene Nachfrist hätte setzen müssen, um dem Vermieter die Gelegenheit zu geben, den Mangel abzustellen.

Offen blieb jedoch, ob die Kündigung möglicherweise unter einem Ausnahmegesichtspunkt gerechtfertigt sei.

Eine Fristsetzung sei nämlich dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Hierüber konnte der BGH jedoch nicht abschließend entscheiden, da die Tatsacheninstanzen nicht ausreichend Feststellungen hierzu getroffen hätten. Hierfür machte der VIII. Senat interessante Anmerkungen für das Berufungsgericht: „Die Feststellung des Berufungsgerichtes, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststellung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebenen Lichtbilder gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis 60 cm mit – das ist unstreitig – Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. KG ZMR 20047, 513 sowie w.N.) Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkenntnis verfügt (BGH NJW 2000, 1946)“