Fogging muss der Vermieter beseitigen

Eine Mieterin gewann vor dem BGH mit ihrer Klage gegen den Vermieter auf Ersatz von Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen i.H.v. 5423 €. Ende Dezember 2002 bildeten sich in der Wohnung der Klägerin schwärzliche Verfärbungen an den Wänden. Im Februar des Folgejahres zogen sich diese Ablagerungen über sämtliche Decken und Wände hinweg. Die Mieterin forderte ihren Vermieter vergeblich auf, die Verfärbungen zu ersetzen. Sie reichte daher Kostenvorschussklage auf Erstattung der voraussichtlichen Kosten ein. Gegen das obsiegende Berufungsurteil legte der Vermieter Revision ein und verlor. Der VIII. Senat führte aus, dass die plötzlich auftretenden Schwarzverfärbungen ein Mangel der Mietsache sei (Urteil vom 28.5.2008 VIII ZR 271/07).

Die Beseitigung schuldete der Vermieter nur dann nicht, wenn die Klägerin die Entstehung zu vertreten habe. Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten stünde aber fest, dass als Ursache zwar ausschließlich Handlungen der Mieterin in Betracht kämen, nämlich die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Diese Maßnahmen stellten sich jedoch allesamt als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen die Mieterin nicht zu vertreten habe (§ 538 BGB). Zur Beweislast bei Fogging vergleiche BGH-Urteil vom 25.1.06 (ZIV 2006, 29).