Flächenabweichung nach oben bei Mieterhöhung

Mit der Flächenabweichung zwischen der Angabe im Mietvertrag und tatsächlicher Wohnungsgröße setzte sich der BGH im Urteil vom 23.5.07 (VIII ZR 138/06) auseinander. Zum Redaktionsschluss lag erst eine Presseerklärung und noch nicht das abgefasste Urteil vor.

Der Vermieter hatte auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) vorgenommen. Diese lag rund 10 Quadratmeter über der im Mietvertrag angegebenen Fläche. Der Mieter verweigerte die Zahlung der Mieterhöhung, die auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche errechnet worden war.

Der BGH stellte fest, dass die Angabe der Mietfläche im Mietvertrag keine unverbindliche Objektbeschreibung sei, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung.

Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße sei jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% betrüge. Dies habe der BGH bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als gegeben, entschieden (Urteil vom 7.7.2004, VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115). Nichts anderes könne in diesem Fall gelten. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% könne es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Die Grenze war im vorliegenden Fall nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Fläche zu berechnen war.