Feste Kündigungstermine im Altmietvertrag und Schriftform in Bezug auf Kellerabteil

Über die Rechtswirkungen eines festen Kündigungstermins, der vor dem Inkrafttreten der großen Mietrechtsreform am 1.9.2001 vereinbart wurde, musste sich ein Vermieter vom VIII. Zivilsenat belehren lassen.

Die Mieterin hatte am 1.9.1979 eine Wohnung angemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mietvertrag auf 3 Jahre fest abgeschlossen sein soll und danach sich jeweils um 12 Monate verlängere, wenn nicht 12 Monate zuvor gekündigt würde. Mit Anwaltsschreiben vom 30.9.2005 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf zum 30.6.2006. Die Kündigung wurde streitig, so dass der Vermieter schließlich durch 3 Instanzen eine Räumungsklage betrieb.

Der BGH stellt fest, dass die Regelung in § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gelte, wonach die Kündigungsfrist des Vermieters von 3 Monaten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses auf bis zu 9 Monate verlängere.

Vorliegend wäre vielmehr nur die mietvertragliche Frist von 12 Monaten relevant. Denn das Gesetz bestimme, dass nur Abweichung „zum Nachteil des Mieters“ unzulässig seien. Abweichungen zum Nachteil des Vermieters würden vom Gesetz daher nicht erfasst.

Streitig war schließlich im Rahmen des Rechtsstreits auch die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB, weil der angemietete Keller nicht zweifelsfrei individualisiert sei, sondern nur „ein Kellerabteil“ vermietet worden sei. Der BGH führte hierzu aus, dass die Mietfläche grundsätzlich zu den formbedürftigen essentialia gehöre. Dies gelte jedoch nicht für völlig untergeordnete Nebenflächen, wenn nur eine Auswahl zu treffen sei, welcher von mehreren etwa gleichwertigen Kellerräumlichkeiten mitvermietet würde (Urteil vom 12.3.2008, VIII ZR 71/07).