Erstattungsansprüche des Wohnungseigentümers

Der BGH hat sich im Urteil vom 26.10.2018 abermals mit Haftungsfragen der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft befasst. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand aus nur zwei Mitgliedern, wobei ein Mitglied eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts war. Die Verwaltung der Immobilie erfolgte über lange Zeiträume nicht ordnungsgemäß. So gab es fast drei Jahre lang keinen Verwalter und es gab über lange Zeiträume auch keine Versammlungen, Wirtschaftspläne oder Abrechnungen. Der Einzeleigentümer bemühte sich mehrfach vergeblich um Beschlussfassungen im Umlaufverfahren. Zumindest ein Gemeinschaftskonto wurde im Laufe der Zeit eingerichtet. Das verfügte indessen nicht über hinreichende Geldmittel, um die laufenden Verbindlichkeiten der WEG zu bezahlen. So wurde die Gebäudeversicherung nicht bezahlt, was zur fristlosen Kündigung des Versicherungsvertrages führte. Der einzelne Wohnungseigentümer bezahlte die ausstehende Prämie von rund 3.700 €, so dass die Kündigung unwirksam wurde. Das Verwaltungskonto wies zu diesem Zeitpunkt ein Guthaben von rund 161 € auf. Der Wohnungseigentümer forderte von der Miteigentümer-GbR die Erstattung der Auslagen in Höhe deren Miteigentumsanteils (92%). Als diese nicht leistete, klagte der Wohnungseigentümer gegen die GbR. Er verlor durch alle drei Instanzen hindurch.

Der V. Zivilsenat bestätigte die auf Klageabweisung lautenden Urteile mit dem Fehlen einer Anspruchsgrundlage. Nach ganz herrschender Auffassung habe der Wohnungseigentümer in dieser Konstellation einen Erstattungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Meinungsverschiedenheiten bestünden nur hinsichtlich der rechtlichen Begründung des Anspruchs (berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 683, 670 BGB, Notgeschäftsführung, § 21 Abs. 2 WEG i.V.m. § 670 BGB, § 110 HGB analog bzw. ergänzend auch § 774 Abs. 1 BGB). Werde der einzelne Eigentümer für den Verband tätig, richte sich der Erstattungsanspruch daher grundsätzlich gegen diesen, weil er Schuldner der Verbindlichkeit sei (§ 10 Abs. 6 Satz 2 WEG) und nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Ein Anspruch ergäbe sich auch nicht aus § 10 Abs. 8 WEG. Nach dieser Norm haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger des Verbandes in Höhe seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Der Wohnungseigentümer vertrat die Auffassung, dass er hierüber einen bereicherungsrechtlichen Anspruch gegen die GbR in Höhe des Miteigentumsanteils (92%) habe.

Die Haftungsnorm erfasse grundsätzlich die Ansprüche von außenstehenden Dritten und nicht von Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer könnten sich auf diese Haftungsnorm nur berufen, wenn sie einen Anspruch gegen den Verband erworben haben, der gerade nicht auf ihrer Stellung als Miteigentümer beruhe. Hänge der Anspruch untrennbar mit der Stellung als Wohnungseigentümer zusammen, sei die Norm nicht anwendbar.

Als konkretes Beispiel nannte der Senat den Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens aus einer Jahresabrechnung. Diese aus dem Gemeinschaftsverhältnis entspringenden, im Gesellschaftsrecht „Sozialverbindlichkeiten“ genannten Schulden des Verbandes begründeten keine anteilige Haftung der anderen Eigentümer in Höhe ihres Anteils nach § 10 Abs. 8 WEG. Gleiches gelte für Aufwendungsersatzansprüche des einzelnen Eigentümers, die ihm wegen der Begleichung von Verbindlichkeiten des Verbandes diesem gegenüber zustünden. Dieser Anspruch stünde in einem untrennbaren Zusammenhang mit der Stellung als Wohnungseigentümer (§ 16 Abs. 2 WEG).
Dieser Durchgriff eines Wohnungseigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer komme bei Sozialverbindlichkeiten – ungeachtet der im Innenverhältnis geltenden Pflicht zu Tragung der Kosten – auch dann nicht in Betracht, wenn das Verbandsvermögen nicht genügend sei, um die Aufwendungen des Wohnungseigentümers zu erstatten.

Diese Rechtsansicht fand bei den Karlsruher Bundesrichtern keinen Anklang. Nach Darstellung der vielfältigen Rechtsansichten in Lehre und Rechtsprechung hierzu erläuterter der Senat den Anwendungsbereich von § 10 Abs. 8 WEG folgendermaßen. Offen gelassen hat der Senat, ob im Falle der Außenhaftung nach § 10 Abs. 8 WEG die Eigentümer in Höhe ihres Miteigentumsanteils auch dann haften, wenn es in der Gemeinschaft einen abweichend vereinbarten Verteilungsmaßstab gäbe, V ZR 279/17.

Der Wohnungseigentümer wird nun den Verband verklagen müssen, was indessen vermutlich an der zwischenzeitlich eingetretenen Verjährung scheitern wird.