Entfall des Zurückbehaltungsrechts bei verweigerter Mangelbeseitigung

Einen interessanten Fall zum Themenbereich Mietminderung, Zurückbehaltung und Kündigung wegen Zahlungsverzuges wurde dem Bundesgerichtshof durch die Revision einer Wohnraumvermieterin in Dresden unterbreitet.

Die Mieter bewohnten seit 1998 eine Dreizimmerwohnung in Dresden mit einer monatlichen Miete von zuletzt 785,00 € inklusive Nebenkosten. Zwischen den Mietvertragsparteien wurden zwei Rechtsstreitigkeiten bereits im Vorfeld bzw. zeitlich parallel geführt. In beiden Klagen forderte die Vermieterin rückständige Mietzahlungen, gegen die sich die Mieter mit Mietminderungseinwänden verteidigten. Ein Urteil erging im Dezember 2010. Danach waren die Mieter wegen verschiedener Mängel berechtigt, die Miete im Sommer um 25% und im Winter um 35% zu mindern. Ein weiteres Urteil erging im Februar 2017. Wegen teils anderer Mängel reduzierten sich die Quoten dann auf 10 % bzw. 20%.

Die Mieter bezahlten daraufhin weniger, als die durch Urteil festgestellte, geminderte Miete, weil sie daneben im Zeitraum von März 2014 bis Mai 2017 Zurückbehaltung geltend machten. Der Zurückbehaltungsbetrag belief sich auf monatlich rund 100 € bzw. 250 €. Mit Schreiben vom 29.12.2015 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzuges. Kurz darauf erhob sie Räumungsklage vor dem Amtsgericht Dresden. Während des Räumungsrechtsstreits lief noch der Prozess um die rückständigen Mieten, der erst im Februar 2017 enden sollte (siehe oben).
Im Räumungsrechtsstreit wurde streitig, ob die Mieter verpflichtet seien, der Vermieterin die Möglichkeit der Mangelbeseitigung zu gewähren. Die Mieter vertraten die Auffassung, dass hierdurch eine Beweisvereitelung eintrete. Die Beweiserhebung im Parallelrechtsstreit müsse erst abgeschlossen werden; dann würde die Vermieterin mit Handwerkern die Mängel der Wohnung beseitigen können. Eine Besichtigung der Mängel sei jedenfalls gestattet.

Die Vermieterin erklärte aufgrund des – wie sie meinte – fortschreitenden Mietrückstandes, während des Räumungsrechtsstreits in beiden Instanzen sechs weitere Kündigungen (Januar 2016, März 2016, Juli 2016, November 2016, Dezember 2016 und Mai 2017).

Das Amtsgericht Dresden bejahte den nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB notwendigen Zahlungsrückstand und gab der Räumungsklage statt. Die Mieter legten Berufung zum Landgericht Dresden ein und obsiegten dort. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass aufgrund der berechtigten Mietminderung und der berechtigten Zurückbehaltung weiterer Teile der Miete kein Zahlungsverzug eingetreten sei, der eine Kündigung rechtfertigen könne. Das Recht der Zurückbehaltung sei nach der Rechtsprechung des BGH zwar begrenzt (BGH-Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 19/14 – ZIV 2015, 30). Vorliegend gäbe es aber bereits langanhaltend gravierende, streitige Mängel, die eine Begrenzung aktuell nicht erforderlich machten. Die Vermieterin legte gegen das Urteil die zugelassene Revision zum Bundesgerichtshof ein.

Der Bundesgerichtshof stellte mit Urteil vom 10.4.2019 das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft die beiden rechtskräftigen Urteile aus den Jahren 2010 und 2017, deren Gegenstand die Zahlungsklage der Vermieterin war, dem Berufungsurteil zugrunde gelegt. Die in den Urteilen festgestellten Zahlungsansprüche der Vermieterin seien in Rechtskraft erwachsen. Nicht in Rechtskraft erwachsen seien dagegen die dort festgestellten Mietmängel und zuerkannten Minderungsbeträge, § 322 ZPO. Sie seien nur Vorfragen der eigentlichen Gerichtsentscheidung. Das Berufungsgericht hätte insoweit eigene Feststellungen treffen müssen, was nicht erfolgt sei.

Hinzu komme, dass das Zurückbehaltungsrecht der Mieter im März 2016 vollständig entfallen sei. In der Klageerwiderung habe der Anwalt der Mieter erklärt, dass zur Vermeidung einer Beweisvereitelung die Mieter Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht zuließen, bis dass das Gericht im Parallelrechtsstreit hierüber Beweis erhoben habe. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB erfülle den Zweck, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Es könne redlicherweise nicht mehr ausgeübt werden, wenn dieser Zweck verfehlt oder nicht mehr erreicht werden könne. Deshalb ende ein gegebenes Zurückbehaltungsrecht unabhängig von einer Mangelbeseitigung bei Beendigung des Mietverhältnisses (BGH-Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 19/14 – ZIV 2015, 30).

Ein Zurückbehaltungsrecht ende daher auch, wenn der Mieter dem Vermieter bzw. den von diesen beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewähre oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigere (BGH-Urteil vom 12.5.2010, VIII ZR 96/09 – ZIV 2010, 51). Mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts der Mieter seien die gesamten von ihnen einbehaltenen Beträge – auch wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte – sofort zur Zahlung fällig geworden. Die Mieter hätten daher mit der Verweigerung der Mangelbeseitigung einen Zahlungsrückstand von rund 4.900 € gehabt, der die Voraussetzungen des Kündigungstatbestandes nach § 543 Abs. 2 Sagt 1 Nr. 3b BGB erfüllt habe. Die (vierte) Kündigung vom 27.7.2016 habe daher das Mietverhältnis beendet.

Diese Kündigung und die nachfolgenden drei Kündigungen wurden in der Berufungsinstanz ausgesprochen. In der Berufungsinstanz stellt sich die prozessuale Situation etwas anders da. In der Erstinstanz sind neue Kündigungen eine zulässige Klageänderung mit neuem Sachvortrag, die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorgenommen werden kann. In der Berufungsinstanz steht die Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils im Fokus der rechtlichen Auseinandersetzung. Die Änderung des Streitgegenstandes durch Einführung neuer Kündigungen stand der Vermieterin als Berufungsgegnerin nicht zu. Der BGH legte daher das Verhalten der Vermieterin als Anschlussberufung aus, so dass die Klageänderung als zulässig bewertet wurde, VIII ZR 12/18.