Einfacher Mietspiegel hat Indizwirkung

Die Mieter bewohnten seit 2003 eine Wohnung mit rund 82 m² in Dresden. Die Vermieter forderten die Mieter 2015 auf, einer Mieterhöhung um 25,06 € auf 540 € zuzustimmen. Die Mieter verweigerten die Zustimmung. Die Klage der Vermieter wurde vom AG Dresden abgewiesen. Die Berufung der Vermieter hatte teilweise Erfolg. Die Mieter wurden verurteilt, einer Mieterhöhung um 11,53 € auf 526,47 € zuzustimmen.

Die Mieter legten gegen das Berufungsurteil Revision zum Bundesgerichtshof ein. Dieser bestätigte die landgerichtliche Entscheidung im Urteil vom 13.2.2019. Nach § 558 Abs. 1 BGB könne ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete wie im vorliegenden Fall mindestens seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete werde nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten ermittelt, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden seien.

Die ortsübliche Vergleichsmiete sei auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Mieten abbilden. Eine solche Erkenntnisquelle sei für den Richter der Mietspiegel der Stadt Dresden.

In einem ersten Schritt habe das Gericht auf der Grundlage generalisiert ermittelter wohnwertrelevanter Daten, wie Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen. In einem zweiten Schritt sei dann innerhalb der Spanne, ausgehend vom Mittelwert, anhand zusätzlicher einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren, die Einzelvergleichsmiete zu ermitteln.

Das Berufungsgericht habe dem Mietspiegel – gleichwohl diesem nicht die nach § 558 d Abs. 3 BGB für den qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukomme – im Rahmen seiner freien Beweiswürdigung eine ausreichende Indizwirkung zugemessen, um die ortsübliche Miete im Wege der Schätzung zu ermitteln. (Anmerkung: Indizien sind Beweisanzeichen, die einen Rückschluss auf die eigentliche, tatbestandsausfüllende Tatsache zulassen). An der auf dieser Grundlage vorgenommener Schätzung, die revisionsrechtlich nur eingeschränkt auf Fehler überprüfbar ist, hatte der BGH nichts auszusetzen, VIII ZR 245/17.