Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Gewerbemietvertrag

Mit den Voraussetzungen der fristlosen Kündigung von Gewerbemietverhältnissen wegen Zahlungsverzuges setzt sich der BGH im Urteil vom 23.7.08 (XII ZR 134/06) auseinander. Nach der allgemeinen Vorschrift in § 543 BGB kann der Mieter (sowohl Wohnraum als auch Gewerberaum) fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden, wenn bestimmte Zahlungsrückstände erreicht sind. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann der Mieter gekündigt werden, wenn er mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in zwei aufeinander folgenden Terminen in Verzug ist. Bei Wohnraummiete bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass ein Rückstand in Höhe einer ganzen Miete im Sinne dieser Vorschrift nicht unerheblich ist. Der BGH stellt in seinem Urteil in Bezug auf Gewerbemietverhältnisse fest, dass dies Norm eine Schutzvorschrift zugunsten des Wohnraummieters sei, um diesen vor vorschnellen Kündigungen zu schützen.

Dieser Schutz bestehe im Gewerbemietraumrecht nicht. Die Grenze gelte also jedenfalls auch für Gewerbemietverhältnisse. Der XII. Zivilsenat ließ aber die Rechtsfrage offen, ob auch noch geringere Rückstände genügen würden. Denn im zugrunde liegenden Mietvertrag war vereinbart, dass der Rückstand nicht unerheblich im Sinne von § 543 BGB sein solle, wenn ein Rückstand von einem Monat bestehe.

Die zusätzliche Voraussetzung, dass der Rückstand ausschließlich durch zwei aufeinander folgende Termine entstanden sei, war im konkreten Fall vom Berufungsgericht nicht ermittelt worden, so dass der Rechtsstreit für die insoweit erforderliche Aufklärung zurückverwiesen wurde.