Die Eigentümerversammlung kann keine Vertragsstrafen beschließen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Gerichtssprengel des Amtsgerichts Bonn verfügte über sehr restriktive Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. So sollte die Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Die Zustimmung sollte nur aus wichtigem Grund versagt werden dürfen. In einer Eigentümerversammlung 2012 fassten die Eigentümer folgenden Beschluss: Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zulassung vorlag.

Gestützt auf die Behauptung, ein Wohnungseigentümer habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische Gäste („Medizintouristen“) vermietet, forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft eine von diesem Eigentümer eine Vertragsstrafe von insgesamt 12.000 €. Als dieser nicht bezahlte, klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft und obsiegte vor dem Amtsgericht Bonn. Das Landgericht Köln hob auf die Berufung des Wohnungseigentümers die Entscheidung auf und wies die Klage ab. Der Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft zum BGH blieb der Erfolg versagt.

Der BGH begründete seine Entscheidung mit der fehlenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung. Der Beschluss sei in der Folge nichtig (vgl. BGH-Beschluss vom 20.9.2000, V ZB 58/99, BGH-Urteil vom 13.10.2017, V ZR 305/16 – ZIV 2018, 12). Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft vertretene Auffassung, dass sich eine Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 7 WEG ergäbe, sei nicht zutreffend. Nach dieser Vorschrift könnten Regelungen zur Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand beschlossen werden. Keines dieser Tatbestandsmerkmale sei vorliegend erfüllt. Die Geldbeträge für Zuwiderhandlungen beim Genehmigungserfordernis von Vermietungen zeigten vielmehr, dass eine Vertragsstrafe beschlossen werden sollte. In der Gesetzesbegründung zur WEG-Novelle sei zwar ein Beispiel mit einer Vertragsstrafe zur Erläuterung gebildet worden; hierbei handele es sich aber um Versehen. Der Gesetzestext decke die Beschlussfassung zur Schaffung von Tatbeständen mit Vertragsstrafe nicht, Urteil vom 22.3.2019, V ZR 105/18.