Der Vermieter bekommt die volle Umsatzsteuer auch bei unklarer Vertragsformulierung

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie im Gerichtssprengel vom Amtsgericht Mettmann hatte zur Umsatzsteuer optiert. Im Mietvertrag mit der Mieterin war unter § 4 vereinbart, dass der Mietzins 10.500 € monatlich zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer betrage. In § 6 des Mietvertrages wurden die dem Vermieter entstehenden Betriebskosten auf die Mieterin abgewälzt, allerdings ohne dass dort nochmals ein Hinweis erfolgte, dass die Mieterin auf diese Betriebskosten auch Umsatzsteuer schulde.

Dem entsprechend überwies die Mieterin die Nettomiete zzgl. Umsatzsteuer und bezahlte die Betriebskosten ohne Umsatzsteuer. Als man sich nicht einigen konnte, klagte der Vermieter die fehlende Umsatzsteuer beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung des Vermieters hatte Erfolg. Die Mieterin wurde antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Hiergegen wandte sich nun die Mieterin mit ihrer Revision zum Bundesgerichtshof.

Im Urteil vom 30.9.2020 führte der XII. Zivilsenat aus, dass der Mieter nach § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet sei, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu bezahlen.

Aus § 556 Abs. 1 BGB sei ersichtlich, dass die Parteien – wie vorliegend geschehen – vereinbaren könnten, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Da § 556 BGB zum Unterkapitel „Vereinbarungen über die Miete“ gehöre, seien Betriebskosten nach der Systematik des Gesetzes als Bestandteil der Miete anzusehen.

Ferner könnten die Mietvertragspartien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf die Miete und Nebenkosten übernehme. Im vorliegenden Falle habe zudem der Vermieter nach § 9 UStG zur Umsatzbesteuerung optiert. Infolgedessen sei die Steuer auf die gesamte Miete, also auch einschließlich der Betriebskosten angefallen.

Würde der Vertrag im Sinne der Mieterin verstanden werden, hätte dies zur Folge, dass der Vermieter die Umsatzsteuer, die auf die Betriebskosten entfällt, abführen müsste, ohne sie von der Mieterin zu erhalten. Der Vertrag sei vom Landgericht zutreffend dahingehend ausgelegt worden, dass der Vermieter die Betriebskosten verlustfrei auf die Mieterin umlegen wolle. Das sei nur möglich, wenn die Mieterin auch Umsatzsteuer auf die Betriebskosten bezahle. Die Revision der Mieterin hatte daher keinen Erfolg, BGH, XII ZR 6/20.