BK-Abrechnung nach dem Abflussprinzip und nicht erfasste Stromkosten

Eine wichtige Entscheidung traf der BGH zu zwei klärungsbedürftigen Punkten des Betriebskostenrechts. So wurde bei den Instanzgerichten nicht einheitlich die Frage beurteilt, ob nach dem Leistungsprinzip abgegrenzt werden müsse oder ob nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfe. Insbesondere bei Wohneigentum führt dies immer wieder zu Problemen, weil im WEG von wenigen anerkannten Ausnahmen abgesehen das Abflussprinzip gilt, während im Mietrecht aus Gründen der Gerechtigkeit i.d.R. abgegrenzt wird. Der BGH hat nun mit Urteil vom 20.2.08 entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfe. Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien sei nicht zu entnehmen, dass der Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festgelegt sei. Etwas anderes könne vertraglich vereinbart sein. Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 seien die Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhingen nach einem Maßstab umzulegen, der den unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trage. Diese Vorschrift treffe keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Das gleiche gelte für die Regelungen in § 556 Abs. 3, die den Abrechnungszeitraum von 12 Monaten festlege. Auch das Abflussprinzip ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich belastet würde.
Offen gelassen hat der BGH, ob in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels der Vermieter wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB eine Ausnahme gemacht werden müsse.

Die Entscheidung wartet aber mit noch weiteren interessanten Informationen auf. So waren die Hausmeisterkosten in Streit, weil die nichtumlagefähigen Kostenbestandteile vom Vermieter nicht hinreichend dargestellt seien.

Der BGH stellte fest, dass der Vermieter die Kosten der umlagenfähigen Hausmeistertätigkeit einerseits und nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln müsse, so dass die nicht umlagefähige Kosten herausgerechnet werden könnten. Die Darlegungs- und Beweislast für diese Kosten träfe den Vermieter. Bei der Abgrenzung sei der tatsächliche Zeitaufwand des Hausmeisters das entscheidende Abgrenzungskriterium. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart sei demgegenüber lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten. Im zugrundeliegenden Streit hatte die Vermieterin lediglich pauschal 10% für die nicht umlagefähigen Kosten in Abzug gebracht. Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen, so der VIII. Senat weiter, genüge ein einfaches Bestreiten der verklagten Mieterin. Dabei komme es nicht darauf an, dass die Mieterin zuvor von Ihrem Recht zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen keinen Gebraucht gemacht habe.

Schließlich macht der BGH aufschlussreiche Angaben zu den Heizstromkosten, die im zugrunde liegenden Fall – wie gewöhnlich – nicht mittels Zähler erfasst wurden. Die Vermieterin hatte pauschal 5% der gesamten Stromkosten für den Strom der Heizungsanlage in Abzug gebracht. Dies wurde von der Verklagten als zu wenig moniert. Der BGH führte hierzu aus, dass es im Ansatz richtig und damit unzulässig sei, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstrom abzurechnen. Demgemäss habe der Vermieter diese Kosten gesondert zu ermitteln. Sofern es jedoch keinen Zwischenzähler hierfür gebe, sei eine Schätzung des Vermieters zulässig. Die Grundlagen der Schätzung müsse der Vermieter darlegen und erläutern. (Urteil vom 20.2.08 VIII ZR 27/07)