Mit verschiedenen Rechtsfragen rund um die formelle und materielle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt sich der BGH im Urteil vom 19.11.2008 (VIII ZR 295/07) auseinander. Die erörterten Fehler in den zugrundeliegenden Abrechnungen sind dabei weniger interessant, als vielmehr das merkliche Bemühen, seiner bisherigen Rechtsprechung mehr Kontur zu verleihen. So bereitet in der Praxis noch immer die Abgrenzung von formellen und materiellen Fehlern Probleme, die im Wesentlichen nach der Evidenz des Fehlers abgrenzt. Es mag sein, dass sich eine restriktive Handhabung der für den Vermieter nachteiligen Einordnung als formeller Fehler abzeichnet.
Nach der neuen Entscheidung ist die Abgrenzung dahin gehend vorzunehmen, dass formelle Wirksamkeit der Abrechnung dann vorliege, wenn ein durchschnittlicher Mieter in der Lage sei, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenposition zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.
Ob die abgerechnete Position dem Ansatz und der Höhe nach dann zur Recht bestünde oder sonstige Mängel der Abrechnung vorlägen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt sei, beträfe dagegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (materielle Fehler). Damit führt der BGH die Rechtsprechung zur formellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnung fort (vgl. Urteil vom 14.2.207 – ZIV 2007, 13).
Schließlich stellt der BGH auch fest, dass die verjährungsrechtlichen Regelungen zu Neubeginn und Hemmung der Verjährung nicht – auch nicht analog – auf die Abrechnungsfristen in § 556 Abs. 3 BGB anwendbar seien. Wenn die Jahresfrist abgelaufen sei, sei der Vermieter ohne formell ordnungsgemäße Abrechnung mit Nachforderungen ausgeschlossen. Auch eine Klage oder eine zögerliche Entscheidungsfindung des Instanzgerichtes für diese Feststellung könnten hieran nichts ändern.