Behindern 57 Jahre Mietdauer eine Modernisierungsmieterhöhung?

Mit der Beantwortung dieser Frage hatte sich der Wohnraummietsenat im Urteil vom 9.10.2019 zu befassen. Der Mieter hatte die in Berlin gelegene Wohnung bereits 1962 als fünfjähriger Junge bezogen und trat später in das Mietverhältnis seiner Eltern ein. Der Mieter bezog Arbeitslosengeld II und erhielt zur Deckung des Wohnbedarfs monatlich 463,10 €. Die Kosten der 86m² großen Wohnung waren demgegenüber mit 574,34 € zzgl. Heizkostenvorschuss von 90 € monatlich deutlich höher.

Diese Mietkosten sollten sich weiter erhöhen, nachdem die Vermieterin umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchführte. So wurde ein in den 70iger Jahren still gelegter Aufzug wieder in Betrieb genommen, eine Wärmedämmung an der Außenfassade angebracht und die bestehenden Balkone vergrößert. Die Kaltmiete sollte im Gegenzug um 240 € monatlich steigen.

Der Mieter wandte ein, dass die Mieterhöhung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde und stützte sich bei der Verweigerung der Mieterhöhung auf die entsprechende Vorschrift in § 559 Abs. 4 BGB. Danach ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn die Mieterhöhung unter Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Mieter nach sich ziehen würde. Der Härteeinwand ist dem Mieter nach der gesetzlichen Regelung verwehrt, wenn die Mietwohnung durch die Modernisierung lediglich in einem allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter zur Durchführung der Modernisierung gezwungen war.

Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass dem Mieter der Einwand nicht zustehe, weil er als ALG-II-Empfänger ohnehin eine viel zu große und damit zu teure Wohnung bewohne. Das Amtsgericht hatte den Mieter zur Bezahlung von 70 € der geforderten 240 € verurteilt. Auf die Berufung des Mieters reduzierte sich dieser Betrag auf 4,16 € monatlich. Die Revision des Vermieters brachte ihm nur einen Etappensieg ein. Die Richter des VIII. Zivilsenates verwiesen den Rechtsstreit zurück an die Berufungsinstanz. Sie führten dabei in den Entscheidungsgründen aus, dass es auf die Wohnungsgröße oder die Angemessenheit in Bezug auf den Wohnbedarf des Mieters rechtlich nicht ankomme.

Richtig sei zwar, dass dem Mieter an sich nur eine 50 m² große Wohnung zustünde. Die Regelungen zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Unterstützungsleistungen sollten sicherstellen, dass sich ein Hilfsbedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leiste. Die mietrechtliche Härtefallregelung in § 559 Abs. 4 BGB verfolge demgegenüber den Zweck, den jeweiligen Mieter zu schützen. Er solle auch in Ansehung des respektierten Refinanzierungsinteresses des Vermieters nicht seinen Lebensmittelpunkt verlieren. Sowohl Vermieter als auch Mieter genössen den Schutz des Art. 14 GG. Insoweit sei zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, dass dieser schon seit weit über 50 Jahren in der Wohnung lebe. Dies begründe an sich schon die unzumutbare Härte. Indessen habe das Berufungsgericht nicht hinreichend geprüft, ob die Ausschlusstatbestände greifen würden.

Ob die Balkone in der modernisierten Größe „allgemein üblich“ seien, habe das Gericht nicht geprüft. Dieser Tatbestand sei erfüllt, wenn mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen sind. Diese Prüfung habe das Instanzgericht nachzuholen.

Gleiches gelte für die Fassadendämmung. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass § 9 Abs. 1 EnEV dem Vermieter nicht per se auferlege, eine Fassadendämmung vorzunehmen. Die Dämmung sei nur dann vorzunehmen, wenn der Außenputz des Hauses erneuert werde. Eine Verpflichtung zur Erneuerung des Außenputzes schreibe die EnEV dagegen nicht vor. Der Vermieter sei daher nur dazu gezwungen, die Außendämmung herzustellen, wenn er sich entschlossen habe, den Außenputz zu erneuern. Der Härteeinwand sei daher nur ausgeschlossen, wenn die Putzerneuerung etwa aufgrund Verwitterung (Verschleiß) für den Vermieter unausweichlich war, Urteil vom 9.10.2019, VIII ZR 21/19.