Auslegungsstreit zur mietvertraglichen Umlageregelung

Der Bundesgerichtshof kassierte mit seinem Urteil vom 30.1.2019 ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/M., weil das OLG die Umlagevereinbarung zu den Heizkosten seiner Meinung nach falsch ausgelegt hatte. Bei dem Mietverhältnis handelte es sich um Praxisflächen einer chirurgischen Gemeinschaftspraxis in einem Geschäftshaus.

Im Mietvertrag hatten die Vertragsparteien die Umlage der Betriebskosten nach § 27 II. BV unter Bezahlung von monatlichen Vorauszahlungen vereinbart. Zu den verbrauchsabhängigen Kosten war vereinbart: Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/ Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (…) nach dem von der G-KG gem. §§ 7 und 10 der HeizkV bestimmten Abrechnungsmaßstab.

Das Gebäude verfügte über eine mit Gas betriebene Sammelheizung. Diese versorgte die Einheiten einerseits über Heizkörper mit Wärme, andererseits erfolgte die Versorgung mit Wärme über eine Lüftungsanlage. Die Abrechnung wurde u.a. streitig, weil die Vermieterin die Kosten der Lüftungsheizung nach Fläche vorgenommen hatte.

Dies war nach Auffassung des OLG Frankfurt/M. auch eine zulässige Kostenverteilung, weil die Verbrauchserfassung über die Lüftungsheizung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre, § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkV. Auch könne eine Einwirkung auf das Nutzerverhalten nicht erzielt werden, da der Lüftungsheizung eine Regulierungsmöglichkeit fehle, so dass keine Energieeinsparung zu erzielen sei. Die Lüftungsheizung sorge nur für eine Grundtemperatur von 18 Grad Celsius in den Räumlichkeiten aller Nutzer. Die Regelung im Mietvertrag sei so zu verstehen, dass eine Erfassung der Heizkosten nur dort erfolgen solle, wo dies wegen der Möglichkeit einer Nutzersteuerung zur Inanspruchnahme der Wärme sinnvoll sei. Sie finde daher für die Lüftungsheizung keine Anwendung. Die Richter des XII. Zivilsenats vermochten dieser Auslegung des Mietvertrages nicht zu folgen. Die Regelung lasse nicht erkennen, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten vom Mieter geschuldet sein sollen. Richtigerweise seien daher die verbrauchsunabhängigen Kosten der Lüftungsheizung überhaupt nicht umlagefähig, XII ZR 46/18.