Eine aus zwei Eigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft im Gerichtssprengel des Amtsgerichts Heidelberg war stark zerstritten; einen Verwalter gab es nicht. 2014 tilgte der spätere Kläger für die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbindlichkeiten gegenüber einem Versorgungsträger. Unter Verrechnung seines eigenen Anteils an den Kosten forderte der Kläger von seinem Miteigentümer anteiligen Ausgleich seiner Auslagen. Als dieser ablehnte wurde Zahlungsklage eingereicht.
Das Amtsgericht wies die Klage ganz überwiegend ab. Die Berufung blieb erfolglos. Das Berufungsgericht ließ die Revision zum BGH zu. In der Zwischenzeit verkaufte der beklagte Wohnungseigentümer seine Wohneinheit weiter.
Im Urteil vom 25.9.2020 führten die Richter des V. Zivilsenates aus, dass sich der Auslagenersatzanspruch nach §§ 812, 684 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG nicht gegen den oder die Miteigentümer richte, sondern gegen den teilrechtsfähigen Verband. Auch die anteilige Außenhaftung des einzelnen Miteigentümers nach § 10 Abs. 8 WEG ändere hieran nichts. Die Haftungsnorm richte sich an Gläubiger des Verbandes. Sie finde auf Ansprüche anderer Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten) keine Anwendung (vgl. BGH-Urteil vom 26.10.2018, V ZR 279/17 – ZIV 2019, 20).
Die rechtliche Einordnung habe auch in einer Zweiergemeinschaft Bestand. Die direkte Inanspruchnahme eines Miteigentümers im Wege des Durchgriffs sei zwar prozessökonomisch. Die Erwägung dürfe aber nicht dazu führen, die Finanzverfassung und das Verfahren innerhalb der Gemeinschaft auszuhebeln. Der betreffende Wohnungseigentümer müsse vielmehr einen Antrag auf Erstattung stellen und bei einer Beschlussablehnung eine Beschlussersetzungsklage anstrengen.
Das gelte auch in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft, wenn bereits von vorneherein absehbar sei, dass der Beschluss nicht zustande käme. Möglicherweise entfalle hierdurch nur das Gebot der Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung, so dass sofort geklagt werden könne.
Auch der Eigentümerwechsel zeige, dass ein Abweichen vom Finanzsystem in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht möglich sei. Der Veräußerer einer Eigentumswohnung hafte nur für solche Forderungen des Verbandes, die bereits vor Eigentumsübergang durch einen wirksam beschlossenen Wirtschaftsplan, einer Sonderumlage oder einer Jahresabrechnung fällig wurden (sog. Fälligkeitstheorie). Für die danach durch Beschluss fällig werdenden Verbindlichkeiten hafte der Erwerber demgegenüber auch dann, wenn die diesbezüglichen Ausgaben des Verbandes vor der Eigentumsumschreibung getätigt wurden (vgl. BGH-Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 – ZIV 2018, 24). Eine Haftung des Beklagten scheide daher auch aus, weil vor seinem Ausscheiden kein Beschluss gefasst worden sei, der ihn zur Bezahlung der Auslagen des Klägers verpflichtet habe.
Eine Ausgabe entstehe für die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Augenblick, in dem eine Verbindlichkeit getilgt werde. Da die Verbindlichkeit gegenüber dem Versorgungsträger nicht vom Verband, sondern vom Kläger getilgt wurde, scheide eine Aufnahme der Position in der Jahresabrechnung aus, weil es sich um eine reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung handele und daher nur tatsächliche Ausgaben eingestellt werden dürften. Erst wenn die Ausgabe getätigt wurde, entweder gegenüber dem Versorgungsträger oder gegenüber dem Kläger zur Erstattung dessen Auslagen, könnte dies in der Abrechnung Berücksichtigung finden und beschlossen werden. Wer zurzeit dieser Beschlussfassung Miteigentümer ist, habe anteilig die Kosten zu tragen. Ein solcher Beschluss sei zu keiner Zeit gefasst worden, als der Beklagte noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war. Die entsprechenden Kosten müssten daher die Erwerber tragen. Der Kläger nehme demgegenüber den vorherigen Eigentümer (direkt) in Anspruch. Ob die Erwerber gegen den Beklagten einen Erstattungsanspruch hätten, sei eine Frage der kaufvertraglichen Regelung, V ZR 288/19.