Anspruch auf Unterlassung zweckwidriger Nutzung verjährt nicht

Eine sehr kurze Norm findet sich im Mietrecht zur Frage der Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung der Mietsache. § 541 BGB ordnet an, dass der Vermieter auf Unterlassung klagen kann, wenn der Mieter eine zweckwidrige Nutzung trotz Abmahnung fortsetzt.

Über einen solchen Sachverhalt stritt ein Anwalt in Hannover mit seinem Vermieter. Der Mieter hatte 2010 fast 500 m² Bürofläche im Erdgeschoss und Obergeschoss eines Hauses zum Betrieb einer Anwaltskanzlei angemietet. Seit dem Bezug nutzte der Anwalt das Obergeschoss indessen nicht zum Betrieb seiner Kanzlei, sondern wohnte darin. Der Anwalt bat seinen Vermieter um einen Nachtrag, der ihm die geänderte Nutzung erlauben sollte. Der Vermieter sperrte sich und verweigerte die Unterzeichnung. Der Vermieter forderte nach knapp 6 Jahren seinen Mieter auf, die zweckwidrige Nutzung zu unterlassen. Als dies nicht fruchtete, klagte der Vermieter. Der Mieter wurde antragsgemäß verurteilt, es zu unterlassen, das erste Obergeschoss der Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Rechtsmittel des Mieters zum Oberlandesgericht Celle und zum Bundesgerichtshof blieben ohne Erfolg.

Der BGH führte im Urteil vom 19.12.2018 aus, dass der Vermieter nach § 541 BGB Anspruch auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung habe. Die Mietvertragsparteien hätten eine ausschließlich gewerbliche Nutzung der Mieträume, nämlich zum Zwecke des Betriebs einer Anwaltskanzlei vereinbart. Stattdessen nutze der Mieter das Obergeschoss zum Wohnen. Er habe zudem die gesetzlich geforderte Abmahnung erhalten und gleichwohl an der Nutzung nichts geändert.

Seine Verjährungseinrede greife zudem nicht. Grundsätzlich unterliege der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB, so dass nach 3 Jahren Verjährung eintrete. Bei einer dauerhaft zweckwidrigen Nutzung verjähre der Anspruch allerdings nicht. Der Schwerpunkt der Störung liege in diesem Fall nicht in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern die Betroffenen würden in gleicher Weise dadurch beeinträchtigt, dass die zweckwidrige Nutzung dauerhaft aufrecht erhalten werde, XII ZR 5/18.