Abweichen von DIN-Vorschriften und Angaben „ins Blaue“ hinein

Einmal mehr war der V. Zivilsenat aufgefordert zu beurteilen, ob ein Verkäufer entgegen des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses gleichwohl haftet, weil er einen Mangel arglistig verschwieg, § 444 BGB.

Die Erwerber kauften im Jahre 2010 von einem selbständigen Maurermeister ein Einfamilienhaus. Bei der Besichtigung der Immobilie wurde an der Rückwand der zugehörigen Garage ein Wasserfleck thematisiert. Der Verkäufer erläuterte hierzu, dass sich eine dort befestigte Bitumenbahn ab und zu gelöst habe und jeweils habe neu befestigt werden müssen.

Vier Jahre nach dem Kauf ließen die Käufer den Mangel näher untersuchen und leiteten hierfür ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der Gerichtsgutachter kam zu dem Ergebnis, dass die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (1993) geltenden DIN-Vorschriften und die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten wurden. Die Abdichtung erfülle daher ihre Aufgabe nicht. Im Einzelnen fehle u.a. eine Vliesumantelung an der Horizontaldrainage sowie eine funktionsfähige Vertikaldrainage.

Die Käufer klagten gegen den Verkäufer auf Erstattung der Mangelbeseitigungskosten. Das Landgericht wies die Klage ab. Die Berufung zum Oberlandesgericht Saarbrücken hatte Erfolg. Das Berufungsgericht erkannte eine Haftung des Verkäufers nach §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3 und § 281 Abs. 1 BGB. Der Verkäufer hafte für den Sachmangel, weil er ihn arglistig verschwiegen habe. Der Verkäufer sei aufgrund seiner beruflichen Qualifikation als Maurer imstande gewesen, aus den Symptomen den Schluss auf die mangelhafte Gebäudeabdichtung zu ziehen.

Zudem habe der Verkäufer Angaben ins Blaue hinein gemacht, als er den Käufern erklärte, dass er die Abdichtung am Haus fachgerecht und nach den anerkannten Vorschriften errichtet habe.

Der BGH hob die Entscheidung mit Urteil vom 14.6.2019 auf und verwies die Sache zurück an das Oberlandesgericht. In den Gründen führt er aus, dass das Berufungsgericht noch richtig festgestellt habe, dass ein Sachmangel gegeben sei. Es sei aber nicht erkennbar, dass der Verkäufer arglistig gehandelt habe. Arglist setze zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genüge dagegen nicht (vgl. BGH-Urteil vom 16.3.2012, V ZR 18/11 – ZIV 2012, 27; BGH-Urteil vom 12.4.2013, V ZR 266/11 – ZIV 2013, 11; BGH-Urteil vom 22.4.2016, V ZR 23/15 – ZIV 2016, 62). Ein arglistiges Verschweigen sei danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kenne oder ihn zumindest für möglich halte und zugleich wisse oder doch damit rechne und billigend in Kauf nehme, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar seien, bestünde grundsätzlich keine Offenbarungspflicht; der Käufer könne insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen könne (vgl. BGH-Urteil vom 19.2.2016, V ZR 216/14 – ZIV 2016, 20; BGH-Urteil vom 9.2.2018, V ZR 274/16 – ZIV 2018, 37; BGH-Urteil vom 14.9.2018, V ZR 165/17 – ZIV 2018, 89). Nicht ohne Weiteres erkennbar seien indessen solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen seien, diese aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlaubten. In diesen Fällen sei der Verkäufer verpflichtet, gemäß seinem Kenntnisstand Aufklärung zu betreiben.

Gemessen an diesen Anforderungen sei die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, der Verkäufer habe einen Mangel arglistig verschwiegen, unzutreffend. Wenn es meint, es habe sich dem Verkäufer aufdrängen müssen, dass die eigentliche Ursache der Feuchtigkeitserscheinung eine andere sei, als die Bitumenbahn, liege hierin eine fahrlässig Unkenntnis, die für arglistiges Verschweigen nicht genüge. Für die Annahme einer Arglist erforderlich sei zumindest Eventualvorsatz. Selbst ein bewusstes Sicherverschließen genüge nicht für die Annahme einer Arglist. Die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände müsse vom Gericht festgestellt werden; sie könne nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (vgl. BGH-Urteil vom 22.4.2016, V ZR 23/15 – ZIV 2016, 62).

Rechtsfehlerhaft sei schließlich die Annahme einer Arglist im Sinne von § 444 BGB, weil der Verkäufer falsche Angaben hinsichtlich der Einhaltung der DIN-Vorschriften bei der Herstellung der Gebäudeabdichtung gemacht hätte. Richtig sei noch die Prämisse, wonach der Verkäufer verpflichtet sei, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten (vgl. BGH-Urteil vom 27.3.2009, V ZR 30/08 – ZIV 2009, 17). Allein die falsche Beantwortung von Fragen könne aber noch keine Arglist begründen. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben mache, handele nicht arglistig. Anders sei dies nur, wenn der Verkäufer Angaben „ins Blaue hinein“ mache, mit deren Unrichtigkeit er rechne. Das Berufungsgericht sei unzulässigerweise hiervon ausgegangen, weil der Verkäufer die Abdichtung am Haus nicht nach den einschlägigen DIN-Vorschriften ausgeführt habe. Insoweit sei auch möglich, dass er unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen sei. Der BGH verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück, damit dieses nun die Frage der Arglist des Verkäufers genauer untersuchen kann, V ZR 73/18.